BGH: Wohnungseigentümer keine Gesamtschuldner für Schulden aus mit WEG geschlossenem Vertrag

Die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften in der Regel nicht gesamtschuldnerisch für Schulden der Gemeinschaft, wenn der Gläubiger den Vertrag, aus dem sich der Anspruch ergibt, mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer komme nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten, heißt es in dem Urteil vom 20.01.2010 (Az.: VIII ZR 329/08).

Sachverhalt:
Die drei Beklagten sind - neben anderen – als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. Sie verlangt von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von rund 3.600 Euro für die von ihr erbrachten Leistungen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Forderungen der Klägerin hafte und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner. Das Amtsgericht hat der Klage gegen eine Beklagte aufgrund eines Anerkenntnisses teilweise stattgegeben. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der beiden anderen Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote seien Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme, sei sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig (vgl. WM 2005, 1423). Diese Rechtsprechung habe der Gesetzgeber zum 01.07.2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG auch umgesetzt. Dies habe Folgen für das Haftungssystem. Habe ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen können, sei Vertragspartner nunmehr in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben komme eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehle es im entschiedenen Fall. Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun die Miteigentumsanteile der Beklagten feststellen. Die Beklagten hafteten zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung. Sie müssten aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft einstehen.