Wichtige, praxisrelevante Gesetzesnovelle, insbesondere im Bereich des Bauträgervertrages

I.
Bereits seit vielen Jahren wird von ernst zu nehmenden Autoren in der zivilrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass es bei einem Bauträgervertrag, bei dem der Erwerber (wie regelmäßig) Verbraucher im Sinne des Gesetzes ist, nicht ausreicht, dass (zulässige) Abschlagszahlungen gemäß § 3 MaBV vertraglich vereinbart werden, sondern dass der Bauträger zusätzlich eine Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen habe, anderenfalls im Hinblick auf § 632 a BGB alter Fassung eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers = Erwerbers mit der Folge der Unwirksamkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung vorliege.

Dem hat der Gesetzgeber nunmehr Rechnung getragen, indem er den § 632 a BGB wie folgt neu gefasst hat, wobei insbesondere die Absätze 3 und 4 für den Bauträgervertrag relevant sind:

§ 632a Abschlagszahlungen

(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

(2) Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.

(3) Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 vom Hundert, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

(4) Sicherheiten nach dieser Vorschrift können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.

Der § 632 a BGB in der vorbeschriebenen Fassung ist am 01.01.2009 in Kraft getreten und daher bei allen ab dem 01. 01. 2009 zu beurkundenden Bauträgerverträgen zwingend zu beachten !!!

II.

Wie sich aus § 632 a Absatz 3 BGB in der ab dem 01.01.2009 geltenden neuen Fassung (n.F.) ergibt, muss der Bauträger bei einem mit einem Verbraucher abgeschlossenen Bau- und Bauträgervertrag eine Sicherheit für die „rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel“ leisten.

**1. Wie hoch muß die Sicherheit sein ?

Der notwendige Umfang der Sicherung beträgt 5 v.H. des Vergütungsanspruchs.**

Bei Bauträgerverträgen umfaßt der Vergütungsanspruch den gesamten „Erwerbspreis“, d.h., die gesamte „Vertragssumme“ im Sinne der MaBV. Das bedeutet, dass die Sicherheitsleistung nicht auf den Teil der Vergütung beschränkt ist, der auf das Bauvorhaben (= die Werkleistung) entfällt, vielmehr gehört auch der rechnerisch auf das Grundstück oder den Grundstücksanteil entfallende Teil der Vertragssumme zum Vergütungsanspruch i.S. des § 632a Abs. 3 BGB n.F.

Wie sich aus der amtlichen Gesetzesbegründung ergibt, soll die Sicherheit alle Ansprüche abdecken, die darauf beruhen, dass die Leistung des Bauträgers hinter der vertraglich vorausgesetzten Tauglichkeit oder Werthaltigkeit zurückbleibt.

Hintergrund der Neuregelung ist, dass der Erwerber, insbesondere im Hinblick auf die Gefahr einer Insolvenz des Bauträgers, eine gewisse Sicherung für die regelmäßig anfallenden Mehraufwendungen erhält, wenn das Bauvorhaben nicht vollendet oder mangelhaft errichtet wird.

2. Für welche Ansprüche dient die Sicherheit ?

Gesichert werden alle Ansprüche des Erwerbers wegen Baumängeln oder nicht rechtzeitiger Herstellung, also z.B. auf Aufwendungsersatz (§ 634 Nr. 2 BGB) oder Kostenvorschuss (§ 637 Abs. 3 BGB) aufgrund einer Minderung (§ 638 BGB) oder wegen entstandener Verzugsschäden. Wenn für diese Fälle ein pauschalierter Schadensersatz oder eine Vertragsstrafe vereinbart ist, kann die Sicherheit auch wegen diesbezüglicher Ansprüche in Anspruch genommen werden.

3. In welcher Form ist die Sicherheit vom Bauträger zu leisten ?

Wie sich aus § 632 a Absatz 3 in Verbindung mit Absatz 4 BGB n.F. ergibt, hat der Bauträger hinsichtlich der erforderlichen Sicherung des Erwerbers ein Wahlrecht. Der Bauträger kann somit bestimmen, ob der Erwerber den der Sicherheit entsprechenden Betrag (= 5% des Vergütungsanspruchs) bei der ersten Abschlagszahlungsanforderung (regelmäßig die Baubeginnrate) einbehalten darf oder ob der Bauträger dem Erwerber stattdessen eine Sicherheit durch eine Garantie, Bürgschaft o.Ä. eines in der Bundesrepublik zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers stellen will (§ 632a Abs. 4 BGB n.F.).

Eine Hinterlegung des betreffenden Betrags auf Notaranderkonto ist nicht zulässig.

4. Wann ist die Sicherheit zurückzugeben ?

Nach den allgemeinen Regeln besteht ein Anspruch auf Rückgabe einer Sicherheit, wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann.

Ein gemäß § 632 a BGB Abs. 3 BGB n.F. einbehaltener Betrag ist entsprechend dem Sicherungszweck zur Zahlung fällig, wenn das Vertragswerk fristgerecht und ohne wesentliche Mängel hergestellt ist. Die Gesetzbegründung spricht von Abnahmereife