สำนักงานกฎหมาย

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ไม่ว่าจะในฐานะทนายความผู้ดำเนินการแทนคุณหรือโนตารีผู้มีอำนาจรับรองเอกสาร – ด้วยความเชี่ยวชาญและความเชื่อมั่นว่าการทำงานของเราจะพบทางออกที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพที่สุดสำหรับคุณได้
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Zuhorn und Partner GbR

โนตารีและทนายความ

COVID-19: AKTUELLES

Grundsätzlich läuft das Beurkundungswesen der hiesigen Notare und die anwaltliche Betreuung in der aktuellen Situation unverändert weiter. Wir unterstützen Sie in der Krise umfassend und tragen unseren Teil dazu bei, die Infrastruktur in unserem Land so gut wie möglich aufrecht zu erhalten. Dabei treffen wir alle erforderlichen Maßnahmen zum Gesundheitsschutz entsprechend den Empfehlungen des RKI.

NOTARE

Findet meine geplante Beurkundung statt?

Alle Beurkunden werden in der derzeitigen Situation weiterhin durchgeführt. Zur absoluten Minimierung sämtlicher mit einer Beurkundungssituation verbundenen Ansteckungsgefahren können in begründeten Einzelfällen Beurkundungen hier im Hause vorab mit Mitarbeitern der Notare durchgeführt, so dass Sie lediglich noch eine Nachgenehmigung unterzeichnen müssen. So wird der unmittelbare Kontakt mit dem Notar und den übrigen Urkundsbeteiligten auf ein Minimum reduziert.

Der zuständige Notar wird etwaige Fragen und Änderungswünsche im Vorfeld der Beurkundung telefonisch mit Ihnen besprechen. Soweit Sie dies wünschen, können Sie sich auch zur eigentlichen Beurkundung telefonisch zuschalten lassen. Auf diesem Wege können entweder bei der Beurkundung, an der Sie lediglich telefonisch teilnehmen, oder im Vorfeld der Beurkundung alle etwa offenen Fragen und Probleme geklärt werden.

Dieses Vorgehen wird durch die zuständige Notarkammer ausdrücklich als derzeit zulässig erachtet und ist nicht mit zusätzlichen Kosten für Sie verbunden.

Auf diesem Weg ist gewährleistet, dass Ihre wichtigen notariellen Anliegen auch trotz der aktuellen besonderen Situation erledigt werden können.

Insbesondere – und nicht nur – wenn Sie gesundheitlich besonders gefährdet sein sollten, oder den Verdacht haben sollten, möglicherweise selbst erkrankt zu sein, besteht in begründeten Einzelfällen die Möglichkeit einer Unterschriftsbeglaubigung im Freien und zwar auf dem Parkplatz unserer Kanzlei. Melden Sie Ihr Kommen hierzu bitte telefonisch an.

Besprechungen per Videokonferenz und Telefon

Alle Anwälte und Notare stehen für die notwendigen Besprechungen per Telefon- und Videokonferenzen zur Verfügung.

Muss vor Ort beurkundet werden?

Aktuell können ausnahmsweise Beurkundungen bei vielen Geschäften ohne gleichzeitige Anwesenheit der Beteiligten stattfinden. Die Beteiligten müssen lediglich nachträglich hier ihre Unterschrift leisten.

Wo kann unterschrieben werden?

Auf ausdrücklichen Wunsch nehmen wir Ihre Unterschrift gern auch im Freien (z.B. an Ihrem PKW) auf dem Parkplatz hinter dem Kanzleigebäude entgegen. Sie können dort bequem parken. Auch Unterschriftsbeglaubigungen führen wir so auf Wunsch im Freien durch.

Empfehlungen zur Hygiene

Wir beachten und bitten Sie ebenfalls zur Beachtung der Hygienempfehlungen des RKI

ARBEITSRECHT

Kann der Arbeitgeber Kurzarbeit einseitig, ggf. auch gegen den Willen des Arbeitnehmers anordnen?

Eine einseitige Anordnung von Kurzarbeit sieht der Gesetzgeber nicht vor. Es bedarf einer wirksamen Rechtsgrundlage. Diese kann sich sowohl aus Tarifvertrag, einer Betriebsvereinbarung oder unmittelbar aus dem Arbeitsvertrag ergeben. Sollte in Ihrem Betrieb ein Betriebsrat bestehen, ist mit diesem eine Betriebsvereinbarung über die Einführung von Kurzarbeit abzuschließen. Dem Betriebsrat besteht in diesem Zusammenhang ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht nach § 87 Abs. 1 Nr. 3 BetrVG zu.
Ist kein Betriebsrat installiert und besteht z.B. auch keine Tarifgebundenheit, muss sich die Rechtsgrundlage unmittelbar aus den Arbeitsverträgen ergeben. Aufgrund der starken Wirtschaft in den vergangenen Jahren sehen allerdings viele Arbeitsvertragsmuster vergleichbare Regelungen nicht vor. In diesen Fällen müssen Sie vor Beantragung der Kurzarbeit mit Ihren Arbeitnehmern eine Zusatzvereinbarung schließen und die Zustimmung jedes Arbeitnehmers einholen. Dies sollte schriftlich erfolgen. Die Vereinbarungen sind bei der Beantragung von Kurzarbeit im Rahmen der Anzeige über den Arbeitsausfall der Bundesagentur für Arbeit vorzulegen.

Kann die Arbeitszeit der Arbeitnehmer unterschiedlich gekürzt werden?

Dies ist grundsätzlich möglich. In vielen Unternehmen betrifft die Kurzarbeit nicht alle Mitarbeiter. So ist es möglich, dass einige Betriebsabteilungen in Kurzarbeit gehen, andere auch weiterhin ihre arbeitsvertraglichen Stunden erfüllen können. Daher differenziert das Formular Anzeige über den Arbeitsausfall der Bundesagentur für Arbeit auch zwischen Gesamtbetrieb und der Betriebsabteilung.

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit Kurzarbeitergeld von der Bundesagentur für Arbeit gewährt wird?

• Nach § 95 SGB III haben Arbeitnehmer dann einen Anspruch auf Kurzarbeitergeld, wenn ein erheblicher Arbeitsausfall mit Entgeltausfall vorliegt.
• Der Arbeitsausfall muss auf wirtschaftlichen Gründen oder auf einem unabwendbaren Ereignis beruhen. Ein unabwendbares Ereignis kann z.B. durch Explosionen, Brände oder Epidemien etc. hervorgerufen werden. Die aktuelle Verbreitung des Coronavirus, in Folge dieser es zu einer gehäuften Erkrankung von Mitarbeiter, dem Abbruch von Lieferketten sowie einem (teilweisen) Stillstand von Betrieben oder auch zu Arbeitsausfällen aufgrund von verhängten Quarantäne- und Tätigkeitsverboten kommt, erfüllt diese Voraussetzung.
• Der Arbeitsausfall darf nur vorübergehend sein, es muss somit eine gewisse Wahrscheinlichkeit bestehen, dass die Mitarbeiter in absehbarer Zeit wieder ihre arbeitsvertraglich vereinbarten Stunden erfüllen könne.
• Auch darf der Arbeitsausfall nicht vermeidbar gewesen sein. In diesem Punkt ist Vorsicht geboten. Die Arbeitgeber müssen prüfen, ob sie sämtlichen Maßnahmen und zumutbaren Vorkehrungen getroffen wurden, um den Arbeitsausfall zu verhindern. Dies kann in dem Abbau von Arbeitszeitkonten, der Gewährung von Urlaub (jedenfalls Resturlaub), aber auch möglichen Umsetzungen von Mitarbeitern bestehen. Alle Maßnahmen müssen jedoch arbeitsrechtlich möglich sein. Nach den nunmehr in Kraft getretene Gesetzesänderungen muss allerdings kein Aufbau negativer Arbeitszeit mehr erfolgen.
• Der Arbeitsausfall muss erheblich sein, d.h. es muss ein gewisser Mindestumfang erreicht werden. Vor der Gesetzesänderung musste mindestens ein Drittel der im Betrieb beschäftigten Arbeitnehmer von einem Entgeltausfall von jeweils mehr als zehn Prozent ihres monatlichen Bruttoentgelts betroffen sein. Dies wurde nunmehr auf 10 % der im Betrieb Beschäftigten gesenkt.
• Es bedarf einer Anzeige des Arbeitsausfalls bei der Agentur für Arbeit. Das entsprechende Formular finden Sie unter https://www.arbeitsagentur.de/datei/anzeige-kug101_ba013134.pdf
• Zuletzt muss der Arbeitnehmer vor Beantragung des Kurzarbeitergeldes eine sozialversicherungspflichtige Tätigkeit ausgeübt haben, die nach Beginn des Arbeitsausfalls fortgeführt wird. Minijobber haben daher z.B. keinen Anspruch auf Kurzarbeitergeld.

Muss der Arbeitgeber Sozialversicherungsbeiträge während der Zeit der Kurzarbeit zahlen?

Bislang musste der Arbeitgeber auf das ausgefallende Entgelt die Sozialversicherungsbeiträge allein tragen. Nach den nunmehr in Kraft getretenen Gesetzesänderung wird die Bundesagentur für Arbeit die Sozialversicherungsbeiträge, die Arbeitgeber für ihre kurzarbeitenden Beschäftigten allein tragen müssen, erstatten.

Welche Pflichten treffen mich als Arbeitgeber?

Zunächst obliegen Ihnen Aufklärungspflichten. So muss der Arbeitgeber über Infektions- und Erkrankungsrisiken sowie die typischen Krankheitssymptome des Coronavirus aufklären und seine Mitarbeiter unterrichten. Die Art der Aufklärung ist nicht festgelegt. Sie kann durch Bekanntmachungen im Intranet oder per E-Mail erfolgen. Als Grundlage können Sie die Informationen auf der Seite für Arbeitsschutzmaßnahmen der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin verwenden.

Zudem sollten Sie Hygienevorkehrungen treffen. Soweit Sie nicht in sensiblen Bereichen des Gesundheitswesens aktiv sind, sollten Sie für die Bereitstellung von Desinfektions- und Handwaschmittel sorgen.

Sollten bei Ihnen im Betrieb konkrete Infektionsfälle auftreten, müssen Sie Schutzmaßnahmen ergreifen und die infizierten Mitarbeiter von der Arbeit freistellen. Ggf. besteht die Verpflichtung die Gesundheitsämter zu benachrichtigen.

Wie hoch ist das Kurzarbeitergeld?

Das Kurzarbeitergeld beträgt 60 % des Nettolohns, der in Folge der Kurzarbeit entfällt, (§ 105 SGB III). Arbeitnehmer mit Kindern erhalten 67 %.

Muss der Arbeitgeber einen Zuschuss zum Kurzarbeitergeld zahlen?

Nein. Eine Verpflichtung besteht nur, wenn der Tarifvertrag dies vorsieht oder der Arbeitsgeber sich hierzu, z.B. im Rahmen einer Betriebsvereinbarung, verpflichtet hat.

Wie läuft das Verfahren über die Beantragung zum Kurzarbeitergeld ab?

Im ersten Schritt hat der Arbeitgeber den Arbeitsausfall bei der zuständigen Bundesagentur für Arbeit schriftlich oder elektronisch anzuzeigen. Zuständig ist die Bundesagentur, in deren Bezirk der Betrieb seinen Sitz hat. Für die Anzeige sollte der Arbeitgeber das Formular der Bundesagentur verwenden (s.o.). Die Hinweise des Merkblattes sollten dabei beachtet werden.
Nach Eingang der Anzeige soll die Bundesagentur für Arbeit unverzüglich entscheiden, ob die Voraussetzungen gegeben sind. Hierzu erlässt sie einen schriftlichen Bescheid. Wenngleich der Gesetzgeber vorsieht, dass die Bundesagentur unverzüglich entscheiden muss, wird es aufgrund der Vielzahl der eingehenden Anträge mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Verzögerungen kommen.
Im nächsten Schritt müssen die Anträge auf Kurzarbeitergeld für die einzelnen Mitarbeiter gestellt werden. Die entsprechenden Formulare finden Sie unter https://www.arbeitsagentur.de/unternehmen/download-center-unternehmen.

Bitte beachten Sie, dass diese Anträge innerhalb einer Ausschlussfrist von 3 Monaten gestellt werden müssen. Verstreicht die Frist, ist eine Wiedereinsetzung nicht möglich.

Gibt es eine Frist, in der die Kurzarbeit bei der Bundesagentur für Arbeit beantragt werden muss?

Ja. Nach § 99 Abs. 2 SGB III wird Kurzarbeitergeld frühestens von dem Kalendermonat an geleistet, in dem die Anzeige über den Arbeitsausfall bei der Bundesagentur für Arbeit eingegangen ist. Möchte der Arbeitgeber Kurzarbeitergeld z.B. für den Monat März 2020 beziehen, muss die Anzeige bis spätestens zum 31.03.2020 bei der Bundesagentur für Arbeit eingehen.

Wie lange kann Kurzarbeitergeld bezogen werden?

Die Bezugszeit beträgt derzeit 12 Monate. Eine Verlängerung auf 24 Monaten ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich.

Sind (betriebsbedingte) Kündigungen auch während der Kurzarbeit möglich?

Ja. Zwar soll die Kurzarbeit gerade den Ausspruch betriebsbedingter Kündigungen vermeiden, jedoch sieht das Gesetz keinen Kündigungsausschluss vor. Ob eine Kündigung wirksam ist, bestimmt sich nach den allgemeinen Regeln. Zu beachten ist jedoch, dass der gekündigte Mitarbeiter keinen Anspruch mehr auf Kurzarbeitergeld hat, da der Zweck der Kurzarbeit nicht mehr erreicht werden kann. Gleiches gilt bei dem Abschluss eines Aufhebungsvertrages.

Hat mein Arbeitnehmer einen Anspruch auf Arbeit im Home-Office bzw. auf mobiles arbeiten?

Soweit dies nicht vertraglich vereinbart ist, nicht. Spiegelbildlich ist auch der Arbeitnehmer nicht verpflichtet im Home-Office oder mobil zu arbeiten. Gleichwohl empfiehlt sich aktuell eine praxisorientierte und pragmatische Lösung, die unmittelbar zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber vereinbart wird.

Was geschieht, wenn ein Mitarbeiter aufgrund behördlicher Anordnung von Quarantäne oder eines beruflichen Tätigkeitsverbotes seine Tätigkeit nicht ausführen darf und zu Hause bleiben muss?

In diesen Fällen wird ein Anspruch auf Entgeltfortzahlung nach dem EFZG mangels Vorliegens der Voraussetzungen ausscheiden, da der Arbeitnehmer nicht erkrankt ist. Er wird jedoch gleichwohl von seiner Arbeitsverpflichtung frei, § 275 Abs. 1 BGB.

In diesen Fällen muss der Arbeitgeber das Gehalt zunächst bis zu einer Dauer von sechs Wochen fortzahlen, hat jedoch einen Erstattungsanspruch nach § 56 IfSG gegenüber der zuständigen Behörde. Diese sind entweder der Landschaftsverband Rheinland (LVR) oder der Landschaftsverband Westfalen-Lippe (LWL), je nach örtlicher Zuständigkeit. Maßgeblich ist der Sitz des Arbeitgebers. Der Antrag muss schriftlich innerhalb von 3 Monaten ab Beginn des Tätigkeitsverbots bei der zuständigen Behörde gestellt werden.

Wird aufgrund einer behördlichen Verfügung der gesamte Betrieb unter Quarantäne gestellt, sind Sie ebenfalls zunächst zur Fortzahlung verpflichtet. Wenngleich dieser Fall noch nicht abschließend geklärt ist, sollten Sie in jedem Fall auch bei einer Betriebsschließung innerhalb der Frist einen Antrag auf Entschädigung nach § 56 IfSG stellen.

Hat eine Vertragspartei einen Anspruch auf Anpassung bzw. Auflösung des Vertrags oder ein Kündigungsrecht?

Nur in Ausnahmefällen ist eine vollständige Auflösung des Vertragsverhältnisses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB möglich. Die Vorschrift regelt, dass bei gravierenden Sondersituationen ein Festhalten am Vertrag unzumutbar und nicht sachgerecht wäre (Palandt-Grüneberg BGB, 79. Aufl., § 313 BGB, Rn. 42). Wegen der erheblichen Auswirkungen steht dies unter der Bedingung, dass eine Vertragsanpassung nicht ausreicht, weil sie, etwa durch Leistungsänderung oder Terminsverschiebung, das ursprüngliche Risikogefüge nicht mehr wiederherstellen kann.
Gilt im Vertragsverhältnis die VOB/B, weisen wir auf § 6 Abs. 7 Satz 1 VOB/B hin: dauert die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate oder steht sicher fest, dass eine Unterbrechung von mehr als drei Monaten unvermeidbar ist, steht Auftragnehmer wie Auftraggeber ein Kündigungsrecht zu! Der Auftraggeber wird angesichts der Gesamtsituation, ihrer unbestimmten Dauer und der schon vor der Pandemie hohen Auslastung der Baubranche gut überlegen müssen, ob er kündigt oder den Vertrag einvernehmlich auflöst- schneller wird er sein Projekt damit auch nicht abschließen können.

Was geschieht, wenn mein Mitarbeiter an dem Coronavirus erkrankt?

Unabhängig davon, ob ein Mitarbeiter auf Grund des Coronavirus erkrankt oder die Krankheit eine andere Ursache hat, hat er für die Dauer von sechs Wochen einen Anspruch auf Entgeltfortzahlung nach dem Entgeltfortzahlungsgesetz. Ist der Mitarbeiter länger als sechs Wochen erkrankt, tritt der Mitarbeiter wie gewohnt in den Krankengeldbezug ein. Es gelten die allgemeinen Regelungen.

Muss ich den Arbeitnehmer bezahlen, wenn er aufgrund der Schliessung der Kitas und Schulen zu Hause bleibt, um die Betreuung des Kindes zu gewährleisten?

Wenngleich ebenfalls noch nicht abschließend entschieden, dürfte dieser Fall grundsätzlich den Risikobereich des Arbeitnehmers betreffen. Soweit keine anderweitige Betreuungsmöglichkeit des Kindes besteht, steht dem Arbeitnehmer ein Freistellungsanspruch zu, da ihm die Leistungserbringung unzumutbar geworden ist. Eine Vergütungspflicht sehen wir hingegen nicht. Eine solche ergibt sich unserer Auffassung nach auch nicht aus § 616 BGB, so dass es nicht darauf ankommt, ob § 616 BGB im Arbeitsvertrag wirksam ausgeschlossen worden ist.
Gleichwohl empfiehlt sich auch hier eine pragmatische Lösung. Diese kann z.B. das Einbringen von Urlaubstagen oder den Abbau von Überstunden zum Gegenstand haben. Verwiese man den Arbeitnehmer auf den unbezahlten Freistellungsanspruch, würde dies mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu einem deutlichen Anstieg der Krankmeldungen führen.

Was gilt, wenn das Kind meines Mitarbeiters an Corona erkrankt ist?

Soweit der Arbeitnehmer zur Betreuung seines erkrankten Kindes von der Arbeit fernbleibt, gelten die allgemeinen Regelungen. Dabei ist unerheblich, auf welcher Ursache die Krankheit des Kindes beruht.

Können Arbeitnehmer aus Angst vor einer Infektion ohne konkreten Anlass der Arbeit fernbleiben?

Grundsätzlich nein. Ist der Arbeitnehmer nicht erkrankt und bleibt er lediglich aus Angst der Arbeit fern, ohne dass eine konkrete Gefahr der Ansteckung besteht, besteht kein Vergütungsanspruch. Das allgemeine Risiko der Ansteckung führt nicht dazu, dass dem Arbeitnehmer die Erbringung der Arbeitsleistung unzumutbar ist. Bleibt der Arbeitnehmer der Arbeit dennoch fern, ist dieses Verhalten als unentschuldigtes Fehlen zu werten, was wiederum kündigungsrechtlich relevant wäre. Hiervon zu unterscheiden ist der Fall, dass aufgrund behördlicher Anordnung ein Tätigkeitsverbot oder eine Quarantäne verhängt wird.

MIET- und WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Dürfen Wohnungseigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus noch stattfinden?

Aufgrund der am 23.03.2020 getroffenen Vereinbarung zwischen der Bundesregierung und den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Bundesländer angesichts der Corona-Epidemie in Deutschland und des daraufhin in NRW mit Rechtsverordnung vom 23.03.2020 erlassenen Kontaktverbotes von mehr als zwei Personen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstands sind Verwalter nunmehr dazu angehalten, von der Durchführung von (Präsenz-) Eigentümerversammlungen zunächst bis zum 19.04.2020 vollständig abzusehen.

Zwar handelt es sich bei einer Eigentümerversammlung um eine nicht-öffentliche Veranstal-tung, deren Teilnehmerzahl eingrenzbar ist. Dieser eingrenzbare Teilnehmerkreis hat grund-sätzlich den Vorteil, dass im Falle des Ausbruchs des Virus bei einem Teilnehmer der be-troffene Personenkreis zweifelsfrei festgestellt werden kann. Jedoch wurden neben Zusammenkünften und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen auch sonstige Veranstaltungen und Versammlungen untersagt, die nicht der Aufrechterhal-tung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung oder der Daseinsfürsorge/-vorsorge dienen, so-dass auch Versammlungen der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht mehr stattfinden dürfen.

Wie verhält sich ein solches Verbot zur gesetzlichen Einberufungspflicht des Verwalters?

Aufgrund ihrer gesetzlichen Einberufungspflicht ist es Verwaltern grundsätzlich nicht möglich, die jährliche Eigentümerversammlung vollständig ausfallen zu lassen. Somit müssten Ver-sammlungen auf einen späteren Zeitpunkt im Jahr verschoben werden. Eine Ausnahmeregelung zur Einberufungspflicht des Verwalters besteht derzeit nicht.

Welche rechtlichen Folgen hat ein Verstoß gegen behördliche Anordnungen?

Finden Eigentümerversammlungen unter Verstoß gegen behördliche Anordnungen statt, so stellt sich die Frage, ob die dort getroffenen Beschlüsse anfechtbar oder gar nichtig sind. Auch wenn derzeit nicht abschließend beurteilt werden kann, wie die Rechtsprechung einen solchen Fall bewerten wird, ist doch davon auszugehen, dass Beschlüsse jedenfalls als an-fechtbar anzusehen sein werden, da z.B. unter anderen Umständen mit anderen Stimm-rechtsverhältnissen zu rechnen gewesen wäre.

Daneben ist zu beachten, dass die zuständigen Behörden zur Umsetzung der Rechtsverord-nung in NRW gehalten sind, die Bestimmungen wenn erforderlich mit Zwangsmitteln durchzu-setzen. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen von mindestens 200 Euro bis zu 25.000 Euro und als Straftaten mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren verfolgt.

Gibt es Alternativen zur klassischen Präsenzveranstaltung?

Denkbar wäre eine virtuelle Eigentümerversammlung, die als Telefon-, Video- oder Onlinekon-ferenz abgehalten wird. Als problematisch könnte sich hierbei die Feststellung der Beschluss-fähigkeit darstellen, da der Verwalter gewährleisten muss, dass nur die stimmberechtigten Eigentümer bzw. die von ihnen bevollmächtigten Dritten an der virtuellen Versammlung teil-nehmen. Ist eine solche Versammlung nicht in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, wäre sie zudem nur möglich, wenn in der Gemeinschaft Einstimmigkeit über diese Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung besteht.

Kann ich dem Verwalter auch eine Vollmacht für die Versammlung erteilen?

Denkbar wäre auch, dem Verwalter, einem Beiratsmitglied, Miteigentümer oder Dritten eine schriftliche Vollmacht zu erteilen, sodass eine Versammlung mit nur zwei präsenten Personen durchgeführt werden kann. Der Kreis der Bevollmächtigten kann in der Teilungserklärung be-schränkt sein, sodass zunächst geprüft werden müsste, wem das Stimmrecht übertragen werden darf. Bei der Vollmachtserteilung sollten jedoch unbedingt konkrete Weisungen zum Abstimmungsverhalten gegeben werden, sodass sichergestellt ist, dass zu den einzelnen Anträgen im Sinne des vertretenen Eigentümers abgestimmt wird.

Ratsam ist in jedem Fall, die Tagesordnung auf die notwendigsten Punkte zur beschränken.

Was ist zum Schutz von Mietern in Zeiten der Corona-Krise geplant?

Da die Corona-Krise bei vielen Menschen, insbesondere Selbstständigen, zu ausbleibenden oder verringerten Einnahmen führt, soll das Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug für die Zeit vom 1. April bis 30. Juni 2020 ausgesetzt werden, wenn die Nichtzahlung auf Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Hierbei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen.

Der Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 kann durch Rechtsverordnung bis zum 30. September 2020, also auf insgesamt sechs Monate, verlängert werden.

Die Verpflichtung zur Entrichtung der Miete bleibt im Grundsatz aber bestehen. Die Mieten werden lediglich gestundet und sind zuzüglich Verzugszinsen bis zum 30. Juni 2022 nachzuentrichten.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ soll kurzfristig in Kraft treten.

Baurecht

Hat eine Vertragspartei Ansprüche auf Vertragsanpassung?

Anknüpfungspunkt hierfür ist der Begriff der „Höheren Gewalt“. Die Corona-Krise ist vorbehaltlich im Einzelfall zu berücksichtigender Umstände grundsätzlich wohl als ein Fall der so genannten höheren Gewalt einzustufen.

Was ist „höhere Gewalt“?

Das ist ein Ereignis, das der Sphäre keiner der Vertragsparteien zuzuordnen ist, sondern von außen auf die Lebensverhältnisse der Allgemeinheit oder einer unbestimmten Vielzahl von Personen einwirkt und objektiv unabwendbar sowie unvorhersehbar ist. Seit die WHO die Corona-Krise am 11.3.2020 als Pandemie eingestuft hat, ist grds. von höherer Gewalt auszugehen. Erfaßt werden insbesondere Situationen, durch die die Leistungserbringung unzumutbar gestört oder gar unmöglich geworden ist (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 79. Aufl., § 313 BGB Rz. 32). Konkrete Fälle sind erhebliche Schwierigkeiten mit Materiallieferungen und der Ausfall von Arbeitskräften, die pandemiebedingt in Quarantäne gehen müssen, nicht mehr erreichbare Baustellen in Risikogebieten und Einschränkungen des Warenverkehrs. In dieser o.g. Definition wird zugleich die erwähnte Notwendigkeit einer Einzelfallprüfung angedeutet: Haben die Parteien etwa kurz vor diesem Datum oder gar danach einen Vertrag geschlossen, dürfte es an der „Unvorhersehbarkeit“ als Merkmal der „höheren Gewalt“ fehlen. Denn schon das geringste Verschulden kann höhere Gewalt ausschließen.

Was ist mit Vertragsstrafen und Verzugsschäden

Haben die Parteien die VOB/B vereinbart, regelt diese daß bei höherer Gewalt die Ausführungsfristen, seien sie strafbewehrt oder nicht, verlängert werden. In Extremfällen sind diese Fristen gar vollkommen neu zu vereinbaren. Der Auftraggeber kann keine Vertragsstrafe und keinen Verzugsschaden geltend machen, wenn der Auftragnehmer die ursprünglichen Termine aus o.g. Gründen nicht einhält. Bitte beachten: Es ist wegen des o.g. Vorrangs spezieller vertraglicher Regelungen eine Einzelfallprüfung notwendig!

Welchen Einfluß auf diese Grundregel haben individuelle vertragliche Regelungen?

Die Rechtsfolgen von höherer Gewalt sind aber nicht nur an den o.g. gesetzlichen bzw. in der VOB/B (sofern vereinbart) genannten Regelungen zu messen, sondern in jedem Einzelfall unter Beachtung der gesamten vertraglichen Vereinbarungen. Exemplarisch zu nennen sind ausdrückliche „Force-Majeure-Klauseln“. Es sind also vorrangig geltende Individualregelungen denkbar.

Was passiert also konkret bei Störungen des Bauablaufs?

In Fällen höherer Gewalt wird die bei der Leistungserbringung beeinträchtigte Vertragspartei zunächst zeitlich beschränkt von ihren vertraglichen Leistungspflichten frei. Die VOB/B regelt dies in § 6 Absatz 2 Nr. 1. Für den BGB- Werkvertrag definiert § 313 BGB die Voraussetzungen für Vertragsanpassungen. Der allgemeine Verweis „Corona hindert mich an meinen Leistungen“ reicht indes nicht aus. Der Auftragnehmer muß konkrete Beeinträchtigungen im o.g. Sinne nachweisen und da diese nicht „offensichtlich“ vorliegen, auch Behinderung in der Leistungserbringung anzeigen. Sind Beeinträchtigungen in Sicht, raten wir dem Auftragnehmer, frühzeitig schriftlich Behinderung der Ausführung im Sinne von § 6 Absatz 1 VOB/ anzuzeigen. Die Anzeige muß detailliert beschreiben, welche Auswirkungen die Corona-Krise auf die ganz konkrete Vertragserfüllung hat.

Kann der Auftraggeber deshalb Zahlungsansprüche geltend machen?

Der Vertragspartner kann daraus keine Ansprüche wie z.B. Schadensersatz o.ä. herleiten.

Bestehen Ansprüche eines Auftragnehmers gegen seinen Auftraggeber, weil dieser ein für den Auftragnehmer notwendiges Vorgewerk pandemiebedingt nicht bereitstellen kann?

Der Erlass des Bundesministeriums des Innern vom 23. März 2020 nimmt u.a. Stellung zu bauvertraglichen Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf unsere Mitteilung vom 16. März 2020 hier.

Der Erlaß bestätigt unsere o.g. Hinweise: die Corona-Pandemie sei grundsätzlich geeignet, den Tatbestand der "höheren Gewalt" i.S.v. § 6 Abs. 2 Nr. 1c) VOB/B auszulösen- aber es sei immer konkret zu prüfen, ob deren Voraussetzungen vorlägen. „Höhere Gewalt“ ist per Definition ein Ereignis, das der Sphäre keiner der Vertragsparteien zuzuordnen ist, sondern von außen auf die Lebensverhältnisse der Allgemeinheit oder einer unbestimmten Vielzahl von Personen einwirkt und objektiv unabwendbar sowie unvorhersehbar ist. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muß derjenige vortragen im Streitfall beweisen, der sich darauf beruft. Der Erlaß teilt auch unsere Darstellung, bei höherer Gewalt verlängerten sich die Ausführungsfristen gem. § 6 Abs. 4 VOB/B.

Wir zitieren aus dem Erlaß: "Bei höherer Gewalt gerät auch der Auftraggeber nicht in Annahmeverzug; die Voraussetzungen des § 642 BGB liegen nicht vor (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2017, Az. VII ZR 194/13 hier (die dortigen Ausführungen zu außergewöhnlich ungünstigen Witterungsverhältnissen sind nach hiesiger Ansicht - erst recht - auf eine Pandemie übertragbar). Das gilt insbesondere auch für Fallkonstellationen, in denen ein Vorgewerk aufgrund höherer Gewalt nicht rechtzeitig erbracht werden kann und nun der Auftragnehmer des nachfolgenden Gewerks deswegen Ansprüche wegen Behinderung gegen den Auftraggeber erhebt."

Wir halten diese Ausführungen für zu allgemein. Wie schon am 16. März mitgeteilt, ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Ausführung von Leistungen konkret pandemiebedingt beeinträchtigt wurde.

Ansprüche aus § 642 BGB können demnach auch im Pandemiefall entstehen. Der BGH urteilt in der o.g. Entscheidung: Der Vertrag regele nicht, dass der Auftraggeber (AG) für die Dauer des Herstellungsprozesses äußere Einwirkungen in Form von Frost, Eis und Schnee auf das zur Verfügung gestellte Baugrundstück abwehren mußte. Eine allgemeine Risikozuweisung zu Lasten des AG bezogen auf außergewöhnlich ungünstige Witterungseinflüsse auf das Baugrundstück ergebe sich auch nicht aus dem Gesetz. Wir halten jenen Fall nicht mit der Beeinträchtigung aufgrund einer Pandemie vergleichbar. Sofern eine Pandemie den Vorunternehmer an der rechtzeitigen Erbringung seiner Leistungen hindert, sind notwendige Mitwirkungshandlungen des AG für das nachfolgende Gewerk nicht erbracht- und darauf kommt es in § 642 BGB an. Eine Pandemie betrifft die erforderlichen Mitwirkungshandlungen des AG keinesfalls „automatisch“. Danach erst ist zu prüfen, ob der AG die Mitwirkungshandlung verschuldet (Annahmeverzug !) unterläßt. Die Feststellung des Erlasses, bei höherer Gewalt gerate der AG nicht in Annahmeverzug, was sich aus den Feststellungen des o.g. Urteils ergebe, ist deshalb zweifelhaft. Der Erlaß übersieht auch: im Einzelfall ist immer zu prüfen, ob der angeblich beeinträchtigte Auftragnehmer (AN) selbst leistungsfähig und leistungsbereit ist, vgl. § 297 BGB. Ist er hingegen selbst pandemiebedingt nicht in der Lage, Personal zu stellen oder benötigtes Baumaterial zu liefern und zu verbauen, fehlt es am Annahmeverzug des AG.

Zwangsverwaltungsrecht

Welche Auswirkungen im Zwangsverwaltungsrecht sind denkbar?

Das einschlägige Gesetz (nachfolgend kurz „COVID-19-FAG“) regelt hinsichtlich der Zwangsverwaltung im Hinblick auf die durch das Corona-Virus ausgelösten Probleme nichts Spezielles. Dennoch ist nicht ausgeschlossen, dass sich die dortigen anderweitigen Regelungen auf das Verfahren auswirken.

Mögliche Folgen: Sofern die zwangsverwaltete Immobilie vermietet ist, stehen die Mieten natürlich weiterhin der Zwangsverwaltungsmasse zu. Gerät der Mieter in Zahlungsverzug, kann er sich gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf das Moratorium des Art. 5 § 1 Abs. 1 COVID-19-FAG berufen, weil dieser nach dessen Absatz 4 nicht für Miet- und Pachtverträge gilt. Folge wäre, dass der Zwangsverwalter den Mietvertrag kündigen und die Räumung verlangen könnte. Das Gesetz schließt dieses Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter jedoch in Art. 5 § 2 Abs. 1 COVID-19-FAG für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 aus. Dieser Zeitrahmen kann die Bundesregierung gemäß Art. 5 § 4 Abs. 1 Nr. 1 COVID-19-FAG ohne Zustimmung des Bundesrats bis zum 30.09.2020 verlängern.

In der Konsequenz fließen der Zwangsverwaltungsmasse die Mieten dann nicht mehr zu. Damit ist die Bewirtschaftung des Objekts nicht mehr sichergestellt. Der Zwangsverwalter wird deshalb das Vollstreckungsgericht auffordern müssen, vom Gläubiger zur Fortsetzung des Verfahrens einen Vorschuss zu fordern. Leistet der Gläubiger nicht, kann das Verfahren nach § 161 Abs. 3 ZVG aufgehoben werden. Im Ergebnis wird sich damit die fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters zu Lasten des Gläubigers auswirken.

Gemäß § 149 Abs. 1 ZVG sind dem Schuldner die unentbehrlichen Räume während des Zwangsverwaltungsverfahrens ohne Entgelt zu belassen. Diese Verpflichtung entfällt nach § 149 Abs. 2 ZVG, wenn der Schuldner das Grundstück oder dessen Verwaltung gefährdet. Denn dann ist ihm gegebenenfalls die Räumung aufzugeben. Ein Gefährdungsfall liegt bei einem Grundstück auch vor, wenn der Schuldner die anfallenden Betriebskosten nicht ausgleicht. Bei einem Wohnungseigentum ist dies jedoch nicht der Fall (vgl. Urteil des BGH, IMR 2008, Seite 139). Zahlt der Schuldner daher die Betriebskosten bei einem Grundstück infolge der Auswirkungen der Verbreitung des Corona-Virus nicht, sind ihm die überlassenen Räume zu nehmen. Alternativ bietet sich auch an, vom Gläubiger unter dem Druck der möglichen Aufhebung des Verfahrens nach § 161 Abs. 3 ZVG einen Vorschuss zur weiteren Bewirtschaftung der Immobilie einzufordern.

Ob das Vollstreckungsgericht im Einzelfall davon absieht, das Verfahren aufzuheben, wenn ein angeforderter Vorschuss nicht geleistet wird, muss im Einzelfall beurteilt werden. Es handelt sich insoweit um eine Ermessensentscheidung (vgl. Urteil des BGH, NJW RR 2004, Seite 1527). Falls der Gläubiger wegen der Folgen der Pandemie nicht leisten kann, wird man dies in Erwägung ziehen müssen.