OLG Düsseldorf zur einvernehmlichen Anpassung der Gewerbemiete wegen Corona: Danach keine weitere Vertragsanpassung mehr möglich!
Was war passiert?
Die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags schlossen im Mai 2020 einen Nachtrag. Darin wurde u. a. die Miete reduziert und Mietzahlungen im Jahr 2020 teilweise vollständig erlassen. Die Regelungen erfolgten unstreitig zur Kompensation von durch die Corona-Pandemie erfolgten Einschränkungen und damit einhergehenden Umsatzeinbußen beim Mieter; dieser meint anschliessend, auch für spätere Monate die Miete vollständig mindern zu können, die von staatlich angeordneten Schließungsmaßnahmen seines Gewerbes betroffen waren.
Wie entscheidet das Oberlandesgericht?
Der Mieter ist verpflichtet, eine dem Nachtrag entsprechende Mietzahlung aufrecht zu halten und hat keine darüber hinaus gehenden Minderungsansprüche o.ä.. Das OLG folgt darin der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:
Durch die corona-bedingten Einschränkungen ist keine Mietminderung eingetreten (BGH, Urteil vom 16.02.2022, XII ZR 17/21, dort Rz. 22 ff.).
Diese Einschränkungen beruhten nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, sondern sie knüpfen an den Geschäftsbetrieb des Mieters mit dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt, die aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt bzw. beschränkt werden sollte. Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung (BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, dort Rz. 26 ff., m.w.N.)
Auch der Mietzweck war nicht beeinträchtigt, da ein Vermieter nicht für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen einstehen muss. Im Ergebnis war dem Vermieter auch nicht unmöglich, seine vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache zu erbringen. Die Regelungen im Nachtrag sind, selbst wenn dies nicht in dem Nachtrag festgehalten wurde, abschliessend- im Ergebnis führt der Nachtrag dazu, dass die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vorlagen!
Auf eine Berücksichtigung zukünftiger Pandemiefolgen hat der Mieter keinen Anspruch mehr, weil sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrags bereits abzeichnete, dass die Corona-Pandemie auch ab September 2020 voraussichtlich noch nicht überwunden sein würde. Alle Beteiligten wussten also jedenfalls zu diesem Zeitpunkt um die Gefahr, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen (weitere) Geschäftsschließungen erfolgen bzw. Zugangsbeschränkungen mit strengen Hygienemaßnahmen angeordnet werden können, zumal diese zeitlich unmittelbar vorausgehend bereits erfolgt waren. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie waren somit Gegenstand der Vertragsverhandlungen. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022, 24 U 117/21
Praxistipp
In künftigen Gewerbemietverträgen sollten die Parteien als Lehre aus den im Rahmen der Corona-Pandemie aufgetretenen Streitigkeiten über Minderung, Anpassung der Miete wegen Änderung der Geschäftsgrundlage usw. eine eindeutige Risikoverteilung für Fälle behördlicher Nutzungseinschränkungen treffen. Denkbar sind etwa Regelungen über den Abschluss einer Betriebsausfallversicherung für eine Mindestzeit, Klauseln zur Risikoverteilung nach Prozentsätzen uvm.
