OLG Frankfurt zur vertraglichen Haftung des Immobilienverkäufers für die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Wohnnutzung
Was war geschehen?
Der Kläger kaufte vom Beklagten eine Eigentumswohnung, laut Vertrag war Kaufgegenstand das Sondereigentum an der „Wohnung mit der Adresse….“ Der Beklagte hatte zuvor 14 Jahre lang unbeanstandet in dieser Wohnung gelebt. Der Kauf erfolgte gem. Vertrag „wie besichtigt“. Die Parteien schlossen ferner jegliche Sachmängelhaftung aus. Später erfuhr der Kläger, dass für diese Wohnnutzung keine Baugenehmigung vorliegt. Er klagt auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums.
Das Gericht erster Instanz weist die Klage ab: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, und zwar unabhängig von der Frage, ob ein Sachmangel in Form einer fehlenden Baugenehmigung vorliegt oder nicht – der Kläger habe mit dem Haftungsausschluss freiwillig auf Gewährleistungsansprüche im Hinblick auf die Wohnung verzichtet.
Der Haftungsausschluss sei auch nicht wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels unwirksam. Denn der Kläger konnte dem Beklagten ein arglistiges Verhalten nicht nachweisen. Der Beklagte gab an, von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis gehabt zu haben. Die fehlende Baugenehmigung musste sich dem Beklagten mangels eigener Beteiligung an der Errichtung oder einem Umbau auch nicht aufdrängen.
Wie entscheidet das Oberlandesgericht?
Das OLG Frankfurt verneint mit ähnlicher Begründung eine Haftung wegen eines Mangels der Wohnung, darüber hinaus verneint es eine Haftung aus einer Beschaffenheitsgarantie. Denn der Beklagte habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Allein aus der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag könne man nach den hier anzulegenden strengen Maßstäben keine Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie ableiten. Der Begriff „Wohnung“ sei nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand und bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung . Ein weitergehender Haftungswille des Beklagten allein aufgrund dieser Bezeichnung sei abwegig. Entscheidung vom 31.10.23, 6 U 210/22.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, der Kläger kann das Urteil beim Bundesgerichtshof überprüfen lassen.
Praxistipp:
Die Praxis belegt, dass die vollständige oder zumindest teilweise fehlende baurechtliche Genehmigung einer von den Vertragsparteien möglicherweise als selbstverständlich vorausgesetzten Nutzung eine Immobilie häufiger vorkommt, als man denkt. Es schadet deshalb aus Käufersicht nicht, präzise in die notarielle Urkunde aufzunehmen, dass der Verkäufer eine Garantie für die uneingeschränkte baurechtliche Nutzungsmöglichkeit abgibt. Dafür bedarf es allerdings einer besonderen Belehrung des Notars über Art und Umfang der hieraus resultierenden Haftung.
Angaben des Verkäufers in einem Makler- Exposé, einer Immobilienanzeige oder in vergleichbaren, außerhalb der notariellen Vertragsurkunde liegenden Dokumenten, die eine uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit behaupten, sind für den Käufer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel wertlos. Nur eine ausdrückliche Benennung von Beschaffenheitsmerkmale in der Vertragsurkunde selbst hilft ihm uneingeschränkt (Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2019, Az.: V ZR 38/18).
