Urteil des Bundesgerichtshofs zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung bei der Gewerberaummiete
Was war passiert?
Der Mieter von Büro- und Archivflächen sowie von Stellplätzen rügt die formelle und materielle Wirksamkeit der für mehrere Abrechnungszeiträume erteilten Betriebskostenabrechnungen. Diese wertet unter anderem nicht alle Flächen zu 100 % und verwendet außerdem einen Umlageschlüssel, der in der Abrechnung selbst nicht erklärt ist und außerdem vom generellen Umlagemaßstab abweicht.
Allerdings fügt der Vermieter der Abrechnung ein „Infoblatt“ bei in dem er erklärt, dass Lager- und Leerstandsflächen bei der Heizungs- und Warmwasserversorgung sowie beim Wasserverbrauch und der Müllentsorgung nur zu 10% berücksichtigt würden. Dem Mieter reicht dies nicht, er klagt auf Neuerteilung aller Abrechnungen.
Wie entscheidet der Bundesgerichtshof (BGH)?
Für ihn erfüllt der Vermieter seine grundsätzliche Abrechnungspflicht bereits, wenn er eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. Es komm demgegenüber nicht darauf an, ob die abgerechneten Kosten sowie die Umlage auf die Mieter auch materiell richtig sind. Ein formeller Mangel liege nicht darin, dass der Vermieter in der Abrechnung selbst nicht erläutert habe, wie er die zu Grunde gelegten Flächen berechnet hat. Das Infoblatt erkläre den mehrere Positionen betreffenden abweichenden Umlageschlüssel ausreichend genau. Zudem komme ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch wegen einer schwer wiegenden Unrichtigkeit und vom Mieter mangels Kenntnis der Basisdaten nicht behebbaren Mangels nur ausnahmsweise in Betracht- stets müsse ein Mieter wegen der Aufteilung der Flächen auch nachfragen, um sein Informationsbedürfnis zu befriedigen. BGH, Urteil vom 20.01.2021, Geschäftsnummer XII ZR 40/20.
Praxistipp:
Die Maßstäbe zur formellen Wirksamkeit von Nebenkostenabrechnungen im Wohnraummietrecht gelten somit grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht. An eine Abrechnung von Nebenkosten sind in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, dass sich einzelne Angaben (hier: zum Umlageschlüssel) aus dem Mietvertrag oder der Abrechnung beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen. Es ist eine Frage der Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber der formellen Wirksamkeit, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für einzelne Betriebskostenarten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen.
