"Zuschlag für Schönheitsreparaturen" im Wohnungsmietvertrag möglich!
Was war passiert?
Zwischen den Mietparteien stand im Streit, ob der nach dem Vertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtete Vermieter formularvertraglich einen Vorauszahlungsbetrag für eventuell nötige Schönheitsreparaturarbeiten verlangen kann: Laut Vertrag soll der Mieter eine "Grundmiete" von 421,83 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen monatlichen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" i.H.v. 79,07 Euro zahlen. Der Mieter hält den „Zuschlag“ für eine unwirksame vorformulierte Preisnebenabrede, die einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte. Seine Klage auf Rückzahlung solcher Zuschläge für 5 Monate steht zur Entscheidung.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH):
Der BGH meint: bei dem formularvertraglichen "Zuschlag" für vom Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine der gerichtlichen Inhaltskontrolle entzogene Preisabrede. Daran ändere sich auch nichts, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel zu den Schönheitsreparaturen enthalte. Auch liege kein „Umgehungsgeschäft“ i.S.d. § 306a BGB vor. Der Vermieter lege dem Mieter nicht in unzulässiger Weise die Renovierungslast für eine unrenoviert übergebene Wohnung auf. Der Ausweis des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung. Der Mieter habe den vereinbarten Gesamtbetrag zu entrichten, und zwar gleichgültig, ob dem Vermieter tatsächlich Aufwand für die Durchführung von Schönheitsreparaturen entstehe. Der gesonderte Ausweis sei an sich nur ein Hinweis auf die Mietpreiskalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen sei. Soweit der Mietvertrag eine starre Quotenabgeltungsklausel enthalte, ändere dies an der Beurteilung der Rechtslage ebenfalls nichts.
BGH, Beschluss vom 30.05.2017, Geschäftsnummer VIII ZR 31/17
Praxistipp:
Nachträglich als unwirksam erkannte Klauseln zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen kann man, beiderseitige Mitwirkung vorausgesetzt, durch einen Nachtrag zum Mietvertrag heilen: Vereinbart man als Preisabrede den o.g. Zuschlag, der die unwirksame Klausel ersetzt, kann der Vermieter seinen potentiellen finanziellen Schaden verringern. Den Abschluss eines solchen Nachtrags kann er dem Mieter schmackhaft machen, indem er den Zuschlag optisch gering ausgestaltet. Mit zunehmender Restlaufzeit des Mietverhältnisses ist diese Lösung finanziell attraktiver als das Risiko einer unwirksamen Klausel einzugehen, weil viele Mieter inzwischen aufgrund der öffentlichen Berichterstattung hiervon Kenntnis haben.
