Zur kurzen Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung von Einbauten, von Behebung von Schäden u.a. im Gewerbemietrecht. § 548 BGB kann sehr weh tun oder: Schlüssel im Briefkasten - wann erhält der Vermieter die Mietsache zurück?
§ 548 BGB lautet:
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses
Was war passiert?
Der Mieter von Gewerbeflächen wirft ca. sechs Monate vor dem Mietende die Schlüssel zum Mietobjekt in den Briefkasten des Vermieters und informiert ihn hierüber. Der Vermieter meint, es reiche aus mitzuteilen, dass die Schlüsselrückgabe gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Zum tatsächlichen Mietende rügt der Vermieter Mängel der Mietsache und fordert formell korrekt deren Beseitigung. Der Mieter reagiert nicht, der Vermieter führt die Ersatzvornahme durch und klagt deren Kosten ca. sieben Wochen nach dem regulären Mietende (also ca. acht Monate nach dem Schlüsseleinwurf) ein. Der Mieter beruft sich auf Verjährung der Ansprüche gem. § 548 BGB. Die Vorinstanzen bestätigen den Eintritt der Verjährung.
Wie urteilt der Bundesgerichtshof (BGH)?
Der Rückerhalt der Mietsache, der die Verjährungsfrist des § 548 BGB in Gang setzt, setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Für diesen Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache durch Besitzerhalt im o.g. Sinne selbst dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch gar nicht beendet ist. Im Ergebnis bedeutet das: ein Anspruch des Vermieters i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB kann in Fällen wie dem weit vorzeitigen Schlüsseleinwurf bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Der BGH läßt den Schlüsseleinwurf ausreichen: Bereits der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten führe zu der für einen Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters im Sinne eines Übergangs des unmittelbaren Besitzes jedenfalls im Zeitpunkt der Vermieterkenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft.
Diese Änderung wird dem Vermieter durch den Schlüsseleinwurf zwar „aufgedrängt“. Das ist indes unschädlich, wenn der Mieter dadurch keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hat, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhält.
Konsequenzen aus dieser Entscheidung (Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23):
Vermieter müssen die kurze Frist des § 548 BGB unbedingt kennen und vorzeitige Schlüsselrückgaben mit einem Kalendereintrag sowie sofortigem Handeln verbinden, um Ansprüche iSv. § 548 BGB zu sichern. Bestimmte Mieter dürften diese Entscheidung, die durch die einschlägigen Foren gereicht werden wird, gerne missbrauchen, wenn sie erhebliche Kosten für Rückbau, Schadensbeseitigung und dgl. aufwenden müssen und sich diesen entziehen wollen.
Wie Vermieter ihre Ansprüche sichern und durchsetzen, erklären wir ausführlich in einem Beratungsgespräch.
