Neuregelung zum Thema Schriftform im Gewerberaummietrecht ab 1. Januar 2025
Ende einer „Arbeitsbeschaffungsmaßnahme“? Neuregelung zum Thema Schriftform im Gewerberaummietrecht ab 1. Januar 2025
Zum 01.01.2025 wird die bisher gem. § 550 BGB vorgegebene Schriftform bei Gewerbemietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr durch die so genannte Textform ersetzt. Damit entfällt die sportliche Betätigung von Vertragsparteien, Grundstückserwerbern und deren Rechtsanwälten, Bestandsmietverträge nach Verstößen gegen das Schriftformerfordernis zu durchsuchen, um missliebige Verträge mit längerer Laufzeit vorzeitig kündigen zu können.
Übersicht
Das „Bürokratieentlastungsgesetz IV“, (BT-Drucksache Nr. 20/11306) regelt einen angepassten Verweis des § 578 BGB auf § 550 BGB (Schriftformerfordernis). Diese Gesetzesänderung wirkt zum 01.01.2025 mit einer Übergangszeit bis zum 31.12.2025. Diese Übergangszeit könnte im laufenden Jahr zu einer erhöhten Anzahl auf Schriftformverstöße gestützter Kündigungen führen.
Was gilt künftig?
Die nach der o.g. Neufassung erlaubte so genannte Textform gemäß § 126b BGB setzt lediglich eine lesbare Erklärung, das heißt eine dauerhafte Wiedergabemöglichkeit in Schriftzeichen voraus. Sie muss auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert sein. Daher reichen alle Erklärungen der Vertragsparteien aus, welche die Parteien z.B. auf Papier, elektronischen Speichermedien wie CD-R, (externen) Festplatten, USB-Sticks, (Computer-)Faxen, E-Mails, SMS, WhatsApp oder sonstigen Messengerdiensten austauschen, solange der Erklärende erkennbar ist!
Folgen der Neuregelung
Künftig können Sie Gewerberaummietverträge formwirksam mit allen o.g. Medien/ Übertragungswegen schließen und ändern, egal, welche Laufzeit der Vertrag haben soll.
Die Due Dilligence des Erwerbers einer vermieteten Immobilie wird aufgrund der erheblich erschwert feststellbaren Vertragslage deutlich erschwert: Wer will nach Jahren noch feststellen, welche emails die Handelnden in früheren Jahren zu irgendwelchen Vertragsänderungen (Änderung des Betriebskostenkatalogs, Tausch von Stellplätzen/Nebenräumen, Änderungen des Mietgegenstands, …) getauscht haben?
Wie geht man mit der Änderung um?
Empfehlenswert ist die Aufnahme eines inhaltlich ausreichenden Disclaimers in E-Mails: „durch den Austausch von E-Mails kommt kein Vertragsverhältnis zustande und ein bestehendes Vertragsverhältnis wird so nicht wirksam geändert“.
Es empfiehlt sich ferner, schon im Stadium vorvertraglicher Verhandlungen die so genannte gewillkürte Schriftform zur Bedingung zu machen, beispielsweise durch einen LOI (Letter Of Intent). Bereits in diesem Stadium sollten alle vertretungsbefugten Personen genau benannt werden, um Handlungen nicht Bevollmächtigter von vorne herein als unerheblich zu qualifizieren.
Hinweise an MitarbeiterInnen der eigenen Immobilienverwaltung helfen, die Beteiligten für das Thema zu sensibilisieren: was ist die Textform und welche rechtlichen Konsequenzen für die Arbeitsprozesse hat die neue Regelung des Gesetzes?
Die o.g. gewillkürte Schriftformklausel gehört auch in den Vertrag selbst, wir bevorzugen dabei die im Markt übliche „doppelte Schriftformklausel“: es gilt die Schriftform und auch die Änderung der Schriftformklausel kann ihrerseits nur schriftlich erfolgen. Zusätzlich kann man die Textform ausdrücklich ausschliessen. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist vor dem Hintergrund der gerade erst eingetretenen Neuregelung indes noch nicht gerichtlich geklärt. Zu alternativen Regelungen wie etwa die qualifizierte Textform (z.B. dass rechtsverbindliche Vertragserklärungen eine eingescannte Unterschrift oder elektronische Signatur erfordern oder einen ausdrücklichen Hinweis wie etwa „rechtsverbindliche Vertragserklärung“ enthalten müssen) beraten wir Sie gerne.
Als weitere Gestaltungsmöglichkeit empfiehlt sich eine Klausel, dass alle Abreden außerhalb des Vertrages, sofern sie mündlich oder in Textform erfolgten, per Stichtag X aufgehoben werden.
Marktübliche Regelungen, wonach die Vertragsparteien Mieter im Fall eines Verkaufs eine Vollständigkeitserklärung in Bezug auf die Vertragsunterlagen im Datenraum abgeben, können ebenfalls helfen, das Risiko der Unvollständigkeit zu verringern. Ergänzend regen wir an, den der Garantiekatalog des Kaufvertrages um entsprechende Zusicherungen des Verkäufers zu erweitern.
Ergänzend verweisen wir auf unseren Artikel vom 4.11.2024 unter "Aktuelles/Recht und Gesetz"
