Abweichungen zwischen tatsächlicher Bauausführung des Bauträgers und den Aufteilungsplänen der Teilungserklärung sind äußerst problematisch

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung durch den Bauträger nicht den Bauaufteilungsplänen entspricht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, für die Fragen, in welchen Grenzen Sondereigentum entsteht, die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan maßgebend ist und nicht die tatsächliche Bauausführung.

Abweichend von den Aufteilungsplänen war bei Errichtung eines Wohnhauses die Innenwand eines Kellers verschoben worden, so dass der eine Keller verkleinert und der andere Keller vergrößert wurde. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass das Sondereigentum an den Kellerräumen in den Grenzen entstanden ist, wie der Aufteilungsplan diese Grenzen vorsieht und nicht etwa in den Grenzen der tatsächlichen Bauausführung. Nach der Entscheidung des BGH konnte danach der Kläger die plangerechte Herstellung der Wand verlangen, da dies der Errichtung des Sondereigentums entsprechend den Aufteilungsplänen entsprach. Bei einer nur unwesentlichen Abweichung oder dann, wenn die Herstellung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten sei, könne der Herstellungsanspruch nach Treu und Glauben ausscheiden. In diesen Fällen seien die Wohnungseigentümer aber verpflichtet, die Aufteilungspläne und die Teilungserklärung so zu ändern, dass sie der tatsächlichen Bauausführung entsprechen

Im konkret entschiedenen Fall hat der BGH es allerdings den Wohnungseigentümern für zumutbar gehalten, die Trennwand der Keller zu versetzen, da der eine Keller durch die tatsächliche Bauausführung fast halbiert worden sei.

Insoweit ist Bauträgern dringend anzuraten, das Bauvorhaben entsprechend den Aufteilungsplänen tatsächlich auszuführen, oder bei Abweichungen die Teilungserklärung zu ändern.

BGH Urteil vom 20.11.2015, AZ: V ZR 284/14