Änderung der Energieeinsparverordnung

Die Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist am 01.05.2014 in Kraft getreten. Auf die Vorlage und Übergabe des Energieausweises kann zukünftig nicht mehr verzichtet werden.

Wie bisher können Energieausweise für Wohngebäude entweder auf Grundlage des errechneten Energiebedarfs (Energiebedarfsausweis) oder des tatsächlichen Energieverbauchs (Energieverbrauchsausweis) erstellt werden.

Nur für noch zu errichtende Neubauten sowie für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, genügt der Energieverbrauchsausweis nicht, sondern ist ein Energiebedarfsausweis erforderlich. Anderenfalls kann der Eigentümer zwischen beiden Energieausweisen wählen. Der notwendige Inhalt des Energieausweises ergibt sich aus den amtlichen Mustern.

Wie auch bisher sind Energieausweise 10 Jahre ab ihrer Ausstellung gültig. Alte Energieausweise können weiterverwendet werden, auch wenn sie nicht alle nach neuem Recht erforderlichen Angaben enthalten.

Seit dem 01.05.2014 ist ein Verzicht auf die Vorlage und/oder der Übergabe nicht mehr möglich. Es ist nicht entscheidend, ob ein Käufer oder Mieter die Vorlage fordert. Ein Verkäufer hat von sich aus dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen.

Unverzüglich nach Abschluss eines Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis (oder eine Kopie) zu übergeben.

Legt der Eigentümer den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vor oder übergibt er ihn nicht unverzüglich nach Kaufvertragsabschluss, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit mit einer möglichen Geldbuße bis zu 15.000,00 €.

Wird ein Grundstück mit einem aufstehenden Gebäude, welches abgebrochen werden soll, veräußert, sieht die EnEV eine ausdrückliche Ausnahme diesbezüglich nicht vor. Derzeit ist jedoch davon auszugehen, dass die EnEV auf diese Situation überhaupt keine Anwendung findet, da das aufstehende Gebäude nicht mehr beheizt wird.

Bei einem Bestandsobjekt, welches umfassend saniert werden soll, verbleibt es jedoch bei der Vorlage- und Übergabepflicht.

Eine vertragliche Regelung dahingehend, dass der übergebende Energieausweis keine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung darstellt und der Verkäufer daher nicht für die Richtigkeit des Ausweises haftet, bedarf es nach derzeitiger Auffassung wohl nicht, da der Verkäufer nur eine öffentlich rechtliche Pflicht erfüllt.

Für Neubauten gilt, dass der Bauherr bzw. ein Bauträger einen Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung erstellen und übergeben muss. Nachdem der Bauträger selbst Bauherr und bei Fertigstellung auch noch Eigentümer ist, würde er sich selbst den Energieausweis übergeben müssen. In der Literatur wird dennoch eine Übergabepflicht des Bauträgers an den Erwerber nach Fertigstellung bejaht.

In einem Bauträgervertrag über Wohnungseigentum kann ggfs. ausdrücklich geregelt werden, dass der Bauträger den Energieausweis nicht jedem einzelnen Erwerber, sondern dem Verwalter auszuhändigen hat. Sinnvollerweise sollte der Energieausweis spätestens bei Besitzübergabe übergeben werden, da ihn der Erwerber ggfs. zur Vermietung benötigt.

Brisant ist die Annoncierung von Immobilien ab dem 01.05.2014. Die Anzeigen müssen die wesentlichen Daten des Energieausweises enthalten, sofern dieser bereits bei Aufgabe der Anzeige vorliegt. Es droht anderenfalls die Abmahnung durch Mitbewerber und der Überbürdung von Gebührenforderungen diesbezüglich beauftragter Rechtsanwälte.

Bauträgerverträge, nach denen eine Fertigstellung der Gebäude erst nach dem 01.01.2016 erfolgen wird, bedürfen zusätzlicher Vereinbarungen:

Die energetischen Standards für Neubauten werden für solche, die erst nach dem 31.12.2015 fertiggestellt werden, erneut erhöht. Diese Neubauten dürfen nur 25 % weniger Primärenergie als bisher verbrauchen. Die Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehülle steigen um ca. 20 %.

Ab dem 01.01.2021 dürfen Neubauten nur als Niedrigstenergiehäuser errichtet werden.

Öffentlich rechtlich gelten die neuen Standards ab dem 01.01.2016, wenn der Bauantrag ab dem 01.01.2016 gestellt wird.

Zivilrechtlich verlangt die Rechtsprechung zum Werkvertrag aber die Einhaltung des bei Abnahme geltenden Standes der Technik.

Erfolgt die Abnahme erst im Jahre 2016, wird der öffentlich rechtlich geforderte erhöhte energetische Standard voraussichtlich auch dem Stand der Technik entsprechen. Insoweit sollte der Bauträger -auch wenn der Bauantrag vor dem 01.01.2016 gestellt wurde- in den Bauträgerverträgen regeln, dass die vor dem 01.01.2016 geltenden Standards vereinbart werden. Das sogenannte Transparenzgebot erfordert einen Hinweis, dass diese Standards gelten gleichwohl ab dem 01.01.2016 öffentlich rechtlich wiederum erneut höhere energetische Anforderungen gelten.

Weitere Einzelheiten zu der EnEV 2013 können Sie hier entnehmen.