Auswirkungen des Bürokratieentlastungsgesetzes IV vom 18.10.24 auf Gewerbemietverträge
Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) hat den Bundesrat passiert. Sein Inkrafttreten steht demnächst bevor.
Das BEG IV enthält Änderungen, die das Mietrecht betreffen, etwa die Erleichterung von Formvorschriften und Regelungen zu Belegen der Betriebskostenarten und daneben auch Regelungen zur Verkürzung umsatzsteuerlicher Aufbewahrungsfristen für Rechnungskopien, Kontoauszüge, Lohn- und Gehaltslisten von zehn auf acht Jahre.
Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform genügt künftig
Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist bisher gemäß §§ 578, 550 BGB die Schriftform obligatorisch. Ist diese nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist nach Ablauf einer kurzen Frist gekündigt werden. Die Suche nach einem Schriftformmangel im Fall missliebiger Verträge ist bislang ein beliebter Weg, um erneut in Vertragsverhandlungen einzutreten, um Konditionen zu verbessern – oder den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.
Nach Inkrafttreten des BEG IV genügt es künftig in einem längerfristigen Gewerbemietverhältnis, die so genannte Textform einzuhalten. Der Begriff der Textform ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Er beschreibt „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ (§ 126b BGB).
Diese Neuerung dürfte künftig für erhebliche Herausforderungen sorgen: reicht zur Annahme eines Vertragsschlusses die Übersendung eines pdf-Dokuments als WhatsApp- oder email- Anhang, das der Empfänger mit einem „Passt“ oder gar einem „Daumen hoch“- Emoji quittiert aus, um sicher von einem Vertragsschluss ausgehen zu dürfen? Oder ist es doch nötig, ein umfangreiches Vertragsdokument im Anhang einer elektronischen Nachricht in irgendeiner Form zu signieren und anschließend markiert zurückzusenden? Das BEG IV schweigt sich hierzu aus. Wir meinen: Will man Schwierigkeiten vermeiden, wähle man tunlichst die gute, alte Schriftform.
Bereits laufende Mietverhältnisse sind noch für eine Übergangszeit von einem Jahr nach den bisherigen Vorschriften der §§ 578, 550 BGB zu beurteilen.
Digitale Belegeinsicht beim Vermieter
Ein Vermieter darf künftig Belege zu seiner Betriebskostenabrechnung auch ausschließlich elektronisch zum Abruf bereitstellen oder per E-Mail übersenden. Ihm steht dabei ein Wahlrecht zu, ob er den Mietern Originalbelege in Papierform oder elektronische Kopien – wie eingescannte Belege – vorlegen möchte. Selbst wenn er noch alle Originale hat, kann er seine Mieter auf elektronische Belege verweisen. Stellt er sodann alle Belege zur Abrechnung elektronisch bereit, erfüllt er damit das Einsichtsrecht der Mieter und diese haben danach kein Zurückbehaltungsrecht an Abrechnungssalden mehr.
Alle o.g. Neuerungen treten demnächst in Kraft, das genaue Datum ist abhängig von der Ausfertigung und Verkündung des Gesetzes.
