BGB- Werkvertrag: Darf der Bauherr auch schon vor Abnahme Mängelrechte geltend machen? Wie sind Abnahmeklauseln des Bauträgers in Bezug auf die Verkürzung der Verjährung für Mängelrechte zu beurteilen?

Grundsätzlich markiert die Abnahme der Werkleistung den maßgeblichen Zeitpunkt, von dem an die Mängelrechte des Bestellers eingreifen. Ob Mängelansprüche generell vor Abnahme anwendbar sein können, wird immer wieder heiß diskutiert. Der Bundesgerichtshof (BGH) meint in seinem Urteil vom 25. Februar 2016, diese Frage müsse nicht entschieden werden (Aktenzeichen VII ZR 49/15)

Was war geschehen?
Im Dezember 2004 nehmen mehrere Erwerber und der Verwalter das vom Bauträger hergestellte Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage unter dem Vorbehalt einiger Restarbeiten ab. In 2006 erwirbt X eine Wohnung vom errichtenden Bauträger. Er vereinbart mit diesem Bauleistungen für das Sondereigentum sowie eine förmliche Abnahme des Bauwerks. Im Vertrag vereinbart man: "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart." Nach Übergabe der Wohnung tritt E seine Mängelrechte an die WEG ab. Diese nimmt den Bauträger nun auf Kostenvorschuss für Mängel am Gemeinschaftseigentum in Anspruch. Der Bauträger wendet ein, dass o.g. Klausel unwirksam sei, E das Gemeinschaftseigentum daher nicht (wirksam) abgenommen habe und das BGB Mängelrechte vor Abnahme nicht einräume.

So entscheidet der Bundesgerichtshof:
Die Argumentation des Bauträgers greift nicht. Auf den Vertrag des E ist BGB- Werkvertragsrecht anwendbar, da die ergänzende Verpflichtung für Bauleistungen am Sondereigentum einen Werkvertrag statuiert. Die Abnahmeklausel enthalte als Allgemeine Geschäftsbedingung eine unzulässige Verkürzung der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen und ist daher unwirksam. Auf diese Unwirksamkeit könne sich der Bauträger als Klauselverwender jedoch nicht berufen. Es kann deshalb dahinstehen, ob Mängelansprüche generell vor Abnahme anwendbar sein könnten, obgleich die Abnahme im Grundsatz den maßgebenden Zeitpunkt markiere, von dem an die Mängelrechte des Bestellers eingriffen, so der BGH.

Praxistipp:
Das BGB- Werkvertragsrecht kennt, anders als ein Vertrag unter Einbeziehung der VOB/B, bestimmte Rechte des Bestellers erst nach Abnahme. Der BGH hat erneut die in der Rechtsprechung hoch umstrittene Frage, ob im BGB- Werkvertragsrecht bereits vor Abnahme Mängelansprüche geltend gemacht werden können, wie schon in mehreren vorhergehenden Entscheidungen (vgl. BGH, IBR 2012, Seite 646) offengelassen. Die Anwendbarkeit dieser Rechte kann man allerdings individuell im Werkvertrag vereinbaren- oder gleich die VOB/B zugrundelegen.