BGH: Keine Unwirksamkeit einer aufgrund älterer Mietrückstände erfolgten fristlosen Kündigung

Die Entscheidung: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 13.07.2016, Az. VIII ZR 296/15) zu der bislang umstrittenen Frage geäußert, ob eine auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt. Denn gemäß § 314 Abs. 3 BGB kann ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grunde nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden.

Was war geschehen? Die Klägerin hatte das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis wegen bestehender Mietrückstände aus den Monaten Februar und April 2013 gekündigt, wobei die Kündigung erst mehr als 7 Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes aus-gesprochen wurde. Die Vorinstanz hatte die Beklagte als schutzwürdig angesehen, da sie angesichts des Zeitablaufs davon ausgehen durfte, dass die Klägerin von ihrem Kündigungs-recht keinen Gebrauch mehr machen werde. Die Klage war aus diesem Grunde abgewiesen worden. Der BGH ist dem nun entgegen getreten und hat eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht ausdrücklich verneint.

Fazit: Diese vermieterfreundliche Entscheidung dürfte dem Willen des Gesetzgebers entsprechen. Die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen ist in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt. Der Gesetzgeber hat dort bewusst von einer dem § 314 Abs. 3 BGB entsprechenden Regelung abgesehen.

Eine zeitliche Beschränkung des Kündigungsrechtes wäre im Wohnraummietrecht auch wenig praxistauglich. Vermieter nehmen häufig durch ein Zuwarten mit der Kündigung auf die Belange ihres kurzfristig in Zahlungsnot geratenen Mieters Rücksicht. Erst wenn weitere Mieten ausbleiben und auch eine beispielsweise angebotene Ratenzahlung keinen Erfolg verspricht, wird die Kündigung als ultima ratio ausgesprochen. In diesen Fällen sind aber oftmals viele Monate verstrichen, was dem Vermieter indes nicht zum Nachteil gereichen darf.

Pressemitteilung Nr. 120/16 vom 13.7.2016