Bundesgerichtshof hält einen einseitigen (zeitlich begrenzten) Verzicht des Mieters auf das gesetzliche Kündigungsrecht bei Wohnraummietverträgen für unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hält den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluß zu Lasten des Mieters (= zeitlicher Verzicht auf das gesetzliche Kündigungsrecht) bei Wohnraummietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam. (Urteil des BGH vom 19.11.2008 AZ VIII 30/08)

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2:
"Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang ab Mietbeginn verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!"
Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Vermieter einging, kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Vermieter wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück.

Der BGH hält ungeachtet des Umstandes, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang ab Mietbeginn verzichtet hat, dessen Kündigung für wirksam. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten.

Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. Einen Widerspruch zu seiner Entscheidung vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) sieht der BGH in vorliegendem Fall nicht. In seiner Entscheidung vom 22.12.2003 hat der BGH zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht. Der am 19.11.2008 entschiedene Fall unterscheidet sich allerdings – so der BGH - von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält.

Fazit:

Jedenfalls in einem Formularmietvertrag ist der einseitige, befristete Kündigungsausschluß zu Lasten des (Wohnraum-) Mieters unwirksam. Bei Gestaltung derartiger Vertragsklauseln sollte vor Abschluß des Mietvertrages rechtliche Beratung eingeholt werden.