Bundesgerichtshof zu den Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude

Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall zu entscheiden.
Die Beklagten bezogen eine Wohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamiliengebäudes. Zum Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten befand sich neben der Wohnung im Erdgeschoss des Hauses noch eine weitere eigenständige Einliegerwohnung im Kellergeschoss, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, die an Dritte vermietet war.
Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit Ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzte die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).
Die Klägerin kündigte in der Folgezeit das Mietverhältnis mit den Mietern der Dachgeschosswohnung und stützte ihre Kündigung auf § 573a Abs. 1 BGB. Danach steht einem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf, wenn sich die Mietwohnung in einem vom Vermieter bewohnten Gebäude befindet und in diesem insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind.
Die Klägerin war der Auffassung, dass diese Voraussetzungen in dem zuvor geschilderten Fall vorlagen, da lediglich noch die Wohnung der Beklagten im Dachgeschoss und die selbst genutzte Wohnung im Erdgeschoss vorhanden seien, wobei zu letzterer auch die Räumlichkeiten im Kellergeschoss gehören würden.
Diese Auffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht und entschied, dass die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen im dem Wohnhaus der Klägerin sich nicht dadurch geändert habe, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert habe, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutze.
Die Mieter hätten redlicherweise darauf vertrauen dürfen, dass sie in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Verändere der Vermieter nun einseitig die Nutzung von Räumen, die zur selbstständigen Haushaltsführung geeignet sind, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer für den Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, hätten die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keinem Zeitpunkt vorgelegen.
Im Leitsatz des Urteils heißt es:
„Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbstständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.“

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden seien, sei die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine baurechtswidrige Errichtung komme es somit nicht an, da jedoch eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen könne.
Der BGH hat mit dieser Entscheidung die umstrittene Frage offen gelassen, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung des Wohnungsbestandes abzustellen ist. Hierzu werden zwei Ansichten vertreten. Zum einen wird auf den Zeitpunkt abgestellt, der bei Abschluss des Mietvertrages bestand, zum anderen auf denjenigen, der im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung besteht.