Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Schadensersatzpflicht eines Mieters bei eigenmächtiger Räumung einer Mietwohnung ohne Räumungstitel

In dem Urteil vom 14.07.2010 hat der Bundesgerichtshof einem Mieter Recht gegeben, dessen Mietwohnung in seiner Abwesenheit durch den Vermieter geräumt wurde, ohne dass letzterer zuvor einen Räumungstitel gerichtlich erwirkte.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Mieter war für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend. Durch Verwandte des Mieters wurde sogar eine Vermisstenmeldung bei der Polizei aufgegeben, die daraufhin die Mietwohnung öffnete und durchsuchen lies.

Über diese Vorgänge informiert und nachdem für zwei Monate keine Mietzahlungen mehr bei dem Vermieter mehr eingegangen waren, kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos. Eine Räumungsklage erhob der Vermieter jedoch nicht.

Danach öffnete der Vermieter die Mietwohnung und nahm diese wieder in Besitz. Dabei entsorgte er insbesondere einen Großteil der Wohnungseinrichtung. Weitere in der Wohnung befindliche Gegenstände lagerte er ein, wobei streitig war, ob alle in der Wohnung vorgefundenen und nicht entsorgten Gegenstände eingelagert wurden.

Der Mieter beanspruchte neben Sachverständigenkosten einen Schadensersatzbetrag in Höhe von 61.812,65 € nebst angefallener Gutachterkosten für ihm durch Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommene, beschädigte oder verschmutzte Gegenstände, die sich nach seinem Vortrag zuvor in der Mietwohnung befunden haben.

Das Amtsgericht hat die Klage im Wesentlichen abgewiesen, wobei jedoch die Räumung der Wohnung für rechtswidrig erachtet wurde. Die dagegen vom Mieter eingelegte Berufung wurde durch das Landgericht zurückgewiesen, da es, wie bereits das Amtsgericht, den Schaden des Mieters als nicht ausreichend dargelegt ansah.

Mit der hiergegen eingelegten Revision war der Mieter jedoch erfolgreich.

Der BGH führt hierzu aus, dass der Vermieter aufgrund der Räumung der Wohnung ohne einen entsprechenden Titel an sich gemäß § 280 Abs. 1, § 823 Abs. 1 und 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sei.

Der Vermieter hätte sich durch das Verschwinden des Mieters nicht herausgefordert fühlen dürfen und dies insbesondere nicht dahingehend verstehen dürfen, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgegeben habe.

Nach den Ausführungen des Urteils stelle die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte Räumung der Wohnung verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 BGB dar.

Danach hafte der Vermieter nach § 231 BGB sogar verschuldensunabhängig. Dies sogar, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist, das Mietverhältnis wirksam gekündigt sei und dadurch das vertragliche Besitzrecht entfallen sei.
Mit der Inbesitznahme der Wohnungsgegenstände treffe den Vermieter zugleich eine nachvertragliche Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegenstehe. Ein Mitverschulden des Mieters sahen die Karlsruher Richter als nicht gegeben.

Den Vermieter treffe bei einer derartigen Räumung nicht nur die Pflicht, die nachweislich in Obhut genommenen Gegenstände vollständig und in einem gegenüber dem Zustand bei Inobhutnahme nicht verschlechterten Zustand wieder herauszugeben. Vielmehr habe der Vermieter bei einer nachweislich eingetretenen Verschlechterung der Gegenstände, sowie im Falle der Unmöglichkeit der Herausgabe von Gegenständen sich nach § 280 Abs. 2 BGB zu entlasten, sodass nicht den Mieter die Darlegungs- und Beweislast treffe, sondern den Vermieter.

Dem Vermieter hätte es oblegen, ein vollständiges und aussagekräftiges Verzeichnis über alle Gegenstände zu errichten und den Wert der Gegenstände schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.

Da der Vermieter dies jedoch unterlassen hatte, erstrecke sich die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zulasten des Vermieters sogar auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die der Vermieter durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen habe.

Bei der Räumung der Wohnung gefertigte Lichtbilder hingegen reichen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht aus.

Dem Mieter stehe, selbst wenn er keine genauen Angaben zu Wert und Zustand der Gegenstände machen könne, zumindest ein Anspruch auf den Mindestschaden zu, der im Wege des § 287 Abs. 1 ZPO durch den Richter zu schätzen sei.