Entwarnung! (hinsichtlich der Schwierigkeiten aufgrund des Rechtsdienstleistungsgesetzes)

Aufgrund der Neuregelung des Rechtsdienstleistungsgesetzes war in den vergangenen 2 Wochen große Verunsicherung aufgetreten, ob die bisherige Regelung in Grundstückskaufverträgen, wonach der Verkäufer dem Käufer Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten einschließlich der dinglichen Vollstreckungsunterwerfung (als prozessuale Erklärung), einräumte, nicht mehr zulässig sei.

Bekanntlich ist zur Absicherung der Kaufpreisfinanzierung in der Regel die Bestellung einer Grundschuld erforderlich. Die Bestellung der Grundschuld erfolgt grundsätzlich durch den Verkäufer, der den veräußerten Grundbesitz dinglich der Zwangsvollstreckung unterwirft, um der finanzierenden Bank dadurch die Möglichkeit zu geben, die Versteigerung des Grundbesitzes zu beantragen, ohne erst ein Klageverfahren durchführen zu müssen. In den Grundstückskaufverträgen war es bisher üblich, dass der Verkäufer dem Käufer Vollmacht einräumte, dass dieser die entsprechenden Erklärungen namens des Verkäufers abgeben durfte.

Das Rechtsdienstleistungsgesetz lässt auf den ersten Blick die Einräumung einer Vollmacht des Verkäufers an den Käufer bezüglich der dinglichen Zwangsvollstreckungserklärung nicht mehr zu. Die dingliche Vollstreckungsunterwerfung ist nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 17.04.2008 eine sogenannte Prozesshandlung. Durch das Rechtsdienstleistungsgesetz wurde § 79 ZPO dahin geändert, dass nicht -wie in der Vergangenheit- jede prozessfähige Person als Bevollmächtigte einen Rechtsstreit für den Vollmachtgeber führen kann, sondern insbesondere nur Rechtsanwälte, Beschäftigte einer Partei, volljährige Familienangehörige und Verbraucherverbände. Nach dem Wortlaut des Rechtsdienstleistungsgesetzes ist die Vertretung durch den Käufer oder Mitarbeiter des Notars bei der Abgabe der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung als Prozesshandlung nicht mehr möglich.

Dieser Auffassung ist die Bundesnotarkammer in Berlin in einem Rundschreiben vom 05.09.2008 nunmehr entgegen getreten:

Der Anwendung des § 79 ZPO neue Fassung steht nach Auffassung der Bundesnotarkammer entgegen, dass die notarielle Urkunde als Vollstreckungstitel nicht in einem gerichtlichen Erkenntnisverfahren errichtet wird. Die Vollmacht zur Abgabe einer Vollstreckungsunterwerfung wird vielmehr nur für die Vertretung bei der Beurkundung einer prozessualen Willenserklärung erteilt. Deshalb sei § 79 ZPO n. F. nicht einschlägig.

Ob diese Auffassung von den Grundbuchämtern geteilt wird, bleibt abzuwarten. Würden die Grundbuchämter dieser Auffassung nicht Folge leisten, wäre nach Auffassung der Bundesnotarkammer dennoch die beurkundete Unterwerfungserklärung als wirksam anzusehen. Nach § 79 Abs. 3 Satz 2 ZPO n. F. sind Prozesshandlungen eines nicht vertretungsberechtigten Bevollmächtigten bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Sieht jedoch der Notar von einer Zurückweisung des bevollmächtigten Käufers ab und beurkundet die Unterwerfungserklärung, liegt daher eine wirksame Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor. Denn über die Zurückweisung hätte allein der Notar als für die Abnahme der Zwangsvollstreckungsunterwerfung zuständiges Rechtspflegeorgan zu entscheiden.

Das Grundbuchamt ist demgegenüber nur zur Entgegennahme des Antrages auf Eintragung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß § 800 ZPO zuständig. Es entscheidet allein über die Eintragung, nicht über die Unterwerfung.

Wir werden uns der Auffassung der Bundesnotarkammer bis zu gegenteiliger Anweisung anschließen und auch zukünftig die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufgrund Vollmacht des Verkäufers an den Käufer beurkunden.

Risikobegrenzungsgesetz – erweiterter Kündigungsschutz für Immobiliardarlehen

Am 19.08.2008 ist das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten. Anders als bisher kann das Kapital der Grundschuld erst nach einer vorherigen Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten fällig werden. Bisher war es zulässig und üblich, abweichend hiervon zu vereinbaren, dass eine Grundschuld ohne vorherige Kündigung fällig ist. Insoweit enthielten die Grundschuldbestellungsformulare der finanzierenden Kreditinstitute durchweg die Bestimmung: „Die Grundschuld ist fällig“. Die Neufassung des § 1193 BGB bestimmt jedoch, dass abweichende Bestimmungen nicht mehr zulässig sind, soweit die Grundpfandrechte der Sicherung einer Geldforderung dienen.

Die Neuregelung gilt nur für Grundschulden, die nach dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes, mithin nach dem 18.08.2008 bestellt worden sind.

Aufgrund des Risikobegrenzungsgesetzes wird sich die Problematik der Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers für den Verkäufer aufgrund einer Vollmacht nur noch in wenigen Ausnahmefällen stellen, sofern diese aufgrund unserer Ausführungen zu dem Rechtsdienstleistungsgesetz überhaupt noch vorhanden ist. Da das Kreditinstitut Grundschulden erst nach einer 6-mo¬natigen Kündigungsfrist fällig stellen kann, wird in aller Regel bis dahin auch der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Ab diesem Zeitpunkt gilt die von dem Käufer abgegebene Unterwerfungserklärung in jedem Fall.