Gesetzesinitiative zum Schriftformerfordernis im Mietrecht
Schriftformerfordernis im Mietrecht- § 566 BGB soll neugefaßt werden
Der Bundesrat hat beschlossen, den Gesetzesentwurf des Landes NRW zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht in den Bundestag einzubringen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass zukünftig nur noch dem Erwerber ein zudem zeitlich eingeschränktes Kündigungsrecht zusteht. Dafür soll § 550 BGB ersatzlos gestrichen und dem § 566 BGB ein neuer Absatz mit folgendem Wortlaut angefügt werden:
"(3) Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind."
Der Entwurf rückt ausschließlich den Erwerberschutz in den Fokus und verortet die Neuregelung also in § 566 BGB (Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete"). Im Einzelnen:
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Wem steht das Kündigungsrecht zu?
Der Entwurf beschränkt das Kündigungsrecht bei Vorliegen eines Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform auf den "Erwerber", also den Sonderrechtsnachfolger, was zugleich den Erben und den Nießbrauchsberechtigten benachteiligt. Auch Vermieter und Mieter des ursprünglichen Mietvertrags dürfen nicht wegen Schriftformverstoßes kündigen. -
Zeitliche Befristung
Die Ausübung der Kündigung unterliegt einer doppelten Beschränkung. Sie ist zum einen frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts zulässig.
Der Erwerber darf ferner nur innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung kündigen. Dies entspricht inhaltlich der Ausschlussfrist im Arbeitsrecht nach § 626 II BGB. Die Beweislast für die rechtzeitige Kündigung trifft den Erwerber.
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Widerspruchsrecht des Mieters
Dem Mieter soll unter Umständen das Recht zustehen, die Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern: Die Kündigung soll unwirksam werden, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereiterklärt. Durch fristgerechte Erklärung des Mieters wird die- zunächst wirksam erklärte- Kündigung des Erwerbers unwirksam. -
Kündigungsrecht nur wegen Schriftformverstößen vor dem Eigentumserwerb
Der Erwerber darf seine Kündigung nur auf Schriftformverstöße stützen, die bis zu seiner Eintragung ins Grundbuch verursacht wurden. Schriftformverstöße, die ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch verursacht werden, kann hingegen allenfalls der nachfolgende nächste Erwerber zur Kündigung heranziehen.
Fazit:
Wir halten Sie über den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens informiert. Wird der Entwurf zum Gesetz, ist folgendes absehbar: In der Praxis wird man darüber streiten, ob der Erwerber fristgerecht gekündigt hat. Hier wird höchste Sorgfalt geboten sein. Denkbar sind, wenn sie sich grunderwerbssteuerlich rechnen, auch "Scheinverkäufe", um ein Kündigungsrecht für den Erwerber entstehen zu lassen.
