Gesetzesinitiative zur Änderung des so genannten Schriftformerfordernisses in § 550 BGB

Eine interessante Neuigkeit für alle Gewerbemietrecht- Affinen: Das Land Nordrhein- Westfalen will eine Gesetzesänderung initiieren, die große Praxisrelevanz für die Vertragsgestaltung erlangen dürfte- wenn der Bundesgesetzgeber sie denn umsetzt. Hier unsere Kommentierung der zugehörigen, unten teilweise zitierten Presseerklärung des Landesministeriums für Justiz:

Der Hintergrund: § 550 BGB, der auch im Gewerberaummietrecht anwendbar ist, sieht in der derzeit gültigen Fassung vor, dass Gewerberaummietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr in nicht schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten. Folge: Sie sind damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar. Obwohl diese Regelung nach dem Willen des Gesetzgebers vor allem dem Schutz des in ein laufendes Gewerberaummietverhältnis eintretenden Erwerbers einer Mietsache dienen sollte, erlaubt sie nach ihrem derzeitigen Wortlaut bei einem Schriftformverstoß auch den ursprünglichen Parteien des Gewerberaummietvertrages die vorzeitige Kündigung- nur begrenzt durch die Generalklausel von „Treu und Glauben“.

Von diesem Recht haben die Parteien – insbesondere bei Gewerberaummietverträgen – in der Vergangenheit umfänglich Gebrauch gemacht. Sie haben damit die Regelung letztlich zweckentfremdet, indem sie versucht haben, sich unter Verweis auf den nicht vorhandenen schriftlichen Mietvertrag auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede ordentlich (vorzeitig) zu kündigen.

Diese Möglichkeit lud damit oft zu Mißbrauch ein- sei es, um unwirtschaftliche Verträge zu kündigen und Mieter (oder Vermieter) loszuwerden, sei es, um den Vertragspartner wegen der drohenden Kündigungsmöglichkeit an den Verhandlungstisch zu nötigen, um Konditionen zu ändern.
Staatssekretär Dirk Wedel zum Hintergrund der Initiative: „Für Mieter und Vermieter begründet diese Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses eine erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheit: Wer riskiert Investitionen in die Zukunft, wenn die Dauer des Vertragsverhältnisses nicht gesichert ist? Aus diesem Grund sieht unser Gesetzentwurf vor, das Kündigungsrecht auf den Erwerber zu beschränken und die Regelung in einen neu zu schaffenden § 566 Absatz 3 BGB zu verlagern. Zusätzlich soll das nunmehr nur noch dem Erwerber für die vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstöße zustehende Kündigungsrecht zum Schutz des Mieters, der das eigene Kündigungsrecht aufgrund der Aufhebung des bisherigen § 550 BGB verliert, zeitlich befristet werden. So soll der Erwerber nur noch binnen drei Monaten seit Kenntnis von der ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Zusatzabrede Gebrauch machen können. Außerdem soll die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter ihr widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Gewerberaummietvertrags zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt. So schaffen wir Rechtssicherheit und berücksichtigen gleichermaßen die Interessen der Vermieter wie der Mieter“.

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