Ihr Mieter verweigert die Beseitigung von Mängeln- darf er weiter die Miete mindern?

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "sonst drohenden Beweisvereitelung" bewahren will.

Was war passiert?
Der Vermieter (V) einer Wohnung erklärt die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs, der im März 2014 begann. Im Laufe des Rechtsstreits erklärt er sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses. Die Mieter minderten die Miete, lehnten aber gleichwohl die Mängelbeseitigung mit dem Argument ab, sie seien zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet gewesen, weil die Mängelbeseitigung einer "Beweisvereitelung" im Hinblick auf die Zahlungsprozesse gleichkomme.

Wie entscheidet der Bundesgerichtshof?
Das Mietverhältnis der Parteien wurde jedenfalls (spätestens) durch eine der im Prozessverlauf wegen Zahlungsverzugs erklärten ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigungen beendet. Denn der "wichtige Grund" für diese Kündigung lag inzwischen vor: Die Mieter befanden sich - unabhängig davon, ob die von ihnen geltend gemachte Minderung der Miete berechtigt war - zum Zeitpunkt dieser Kündigung in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Satz 1 Nr. 3 b BGB). Das zusätzlich zur Mietminderung wegen derselben Mängel geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 I Satz 1 BGB) hilft dem Mieter nicht. Denn die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht seit März 2016 durch ihre zu diesem Zeitpunkt erklärte Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung entfiel. Ab dem Zeitpunkt dieses Wegfalls des etwaigen Zurückbehaltungsrechts wurden die gesamten von ihnen einbehaltenen Beträge - selbst wenn der Einbehalt zunächst berechtigt gewesen sein sollte - sofort zur Zahlung fällig geworden (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14, dort Rz. 61). Die Mieter durften die Duldung der Mängelbeseitigung auch nicht deshalb verweigern, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit führten, in dem die von ihnen gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren.

Praxistipp
Der Vermieter kann die vertragswidrige Weigerung als Argument nutzen, um seine Ansprüche durchzusetzen: Am besten den Mieter mit einer Reihe von Kündigungen (gestützt u.a. auf die zuvor abzumahnende Weigerung und den Mietrückstand) überziehen, kann man nur raten! Die Mieter dürfen nicht einfach unter Hinweis auf eine drohende "Beweisvereitelung" dauerhaft die vom Vermieter geplante Mängelbeseitigung verhindern, die Miete mindern und noch zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Wie können Sie stattdessen reagieren? Sie können Beweise anderweitig sichern, etwa durch Fotos, ein Privatgutachten oder durch Begehung mit Zeugen.