Bundesgerichtshof: Kein Vorwegabzug der Grundsteuer bei der Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.05.2017 (Az.: VIII ZR 79/16) entschieden, dass es keines Vorwegabzuges der Grundsteuer in einem gemischt genutzten Gebäude für die Gewerbeeinheiten bedarf, wenn mit der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer sowohl auf die gewerblich, als auch auf die zu Wohnzwecken genutzten Einheiten umgelegt wird.
Was war geschehen?
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung eines zum Teil zu Wohnzwecken und zum Teil zu gewerblichen Zwecken genutzten Grundstückes. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Jahr 2013 wies den Grundsteuerbetrag für die gesamte Immobilie einheitlich aus. Dieser wurde sodann von der beklagten Vermieterin gemäß dem im Mietvertrag vorgesehenen Maßstab anhand des Verhältnisses der Wohn- und Nutzflächen des Hauses auf alle Mieter umgelegt. Die Kläger begehrten demgegenüber die Zahlung eines vermeintlichen Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung, da ihrer Ansicht nach ein von der Voreigentümerin noch vorgenommener Vorwegabzug der Grundsteuer für die Gewerbeeinheiten hätte erfolgen müssen.
Die Entscheidung:
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, dass es eines Vorwegabzuges der Grundsteuer für die Gewerbeeinheiten nicht bedarf, bevor eine Umlage auf alle Mieter erfolgt. Daher stehe den Klägern kein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zu. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Abrechnungspraxis der Voreigentümerin, soweit diese einen Vorwegabzug noch vorgenommen habe.
Auch aus § 556a Abs. 1 S. 2 BGB kann die begehrte Rechtsfolge nicht hergeleitet werden. Die Norm sieht zwar vor, dass erfasste verbrauchs- oder verursachungsbedingte Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen sind, der dem jeweiligen Verbrauch oder der Verursachung Rechnung trägt. Allerdings sei die Grundsteuer gerade nicht verursachungsbedingt angefallen, da ihre Festsetzung einheitlich für das gesamte Grundstück erfolge. Vielmehr handle es sich dabei um eine ertragsunabhängige Steuer, die weder auf ein Verhalten, noch auf eine Nutzungsart zurückzuführen sei. Daher musste die Vermieterin auch nicht aus Billigkeitsgründen einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten vornehmen. Zwar sei für die Berechnung der Grundsteuer ein für die Vergangenheit festgesetzter Einheitswert maßgeblich. Dieser stehe jedoch nicht im Zusammenhang mit der im Abrechnungszeitraum der Grundsteuer vorliegenden Nutzungsaufteilung oder der Ertragssituation. Mithin seien durch die gewerbliche Nutzung keine erheblichen Mehrkosten verursacht worden, die eine einheitliche Umlegung der Grundsteuer nach dem Flächenmaßstab unbillig erscheinen ließen.
