Neuerungen im WEG/Maklerrecht

Wir möchten Sie auf einige kurzfristig anstehende Gesetzesänderungen aufmerksam machen, die für Sie von Bedeutung sein könnten.

  1. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1.12.

Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I. S.2187) tritt zum 01.12.2020 ohne Übergangsvorschriften in Kraft.

Mit dem WEMoG wird vor allem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Teilen reformiert, wodurch sich im Wesentlichen die nachstehenden Neuerungen für die Praxis ergeben:

• Zukünftig können Grundstücksflächen auch außerhalb eines Gebäudes wie PKW-Stellplätze oder Garten- und Terrassenflächen als Sondereigentum ausgestaltet werden. Voraussetzung ist, dass diese Flächen mit Maßangaben versehen sind. Dies gilt nunmehr auch für die Bildung von Sondereigentum an Tiefgaragen-Stellplätzen.

Wenn Teilungserklärungen erst nach dem 30.11.2020 vollzogen werden, müssen die Abgeschlossenheitspläne zwingend die Maßangaben enthalten. Unter Vollzug ist nicht die Einreichung der Teilungserklärung zu verstehen, sondern tatsächlich der Vollzug beim Grundbuchamt. Insoweit müssen wir empfehlen, diesbezüglich einen neuen Abgeschlossenheitsplan zu erwirken und als Ergänzung zur Teilungserklärung nachzubeurkunden.

Soweit an Flächen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, können entsprechende Teilungserklärungen auch nach dem 01.12.2020 vollzogen werden, da Sondernutzungsflächen nicht zwingend bemaßt sein müssen.

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nach der Neuregelung mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies bedeutet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch mit nur einem Eigentümer möglich ist. Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis gilt derjenige als Eigentümer, der einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat und durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist.

• Nachdem bisher bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich waren, sieht das WEG nunmehr vor, dass jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Maßnahmen verlangen kann, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient. Insbesondere hat jeder Eigentümer Anspruch, dass ihm bauliche Maßnahmen gestattet werden, die andere Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen.

• Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden – in der Regel aufgrund einer sogenannten Öffnungsklausel – können nunmehr auf Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, in das Grundbuch eingetragen werden. Als Nachweis des Beschlusses dient die Vorlage der Versammlungsniederschrift mit Beglaubigung der Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Eigentümers und gegebenenfalls des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Derartige Beschlüsse sind gegenüber Rechtsnachfolgern nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nunmehr sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich durch den Verwalter vertreten werden.

  1. Gesetz zur Mobilisierung von Bauland

Am 4. November 2020 hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Als Gesetzentwurf der Bundesregierung wird er nun Bundestag und Bundesrat zugeleitet und dort beraten.

• Der Gesetzesentwurf soll die Möglichkeiten des Flächenzugriffs der Gemeinden stärken und sieht überwiegend Änderungen des Baugesetzbuchs vor, wie die Einführung eines neuen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau, die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich und die Schaffung einer Grundlage für Konzepte der Innenentwicklung.

• Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist der neu angefügte § 250 von Bedeutung. In Gebieten, die durch Rechtsverordnung der Landesregierungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren bestimmt werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sind, bedarf es zur Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung der zuständigen Stelle. Die Genehmigung ist nur in den im Gesetzesentwurf näher beschriebenen Ausnahmen zu erteilen. Insoweit wird die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungs- und Teileigentum deutlich erschwert. Diejenigen, die die gelegentliche Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum beabsichtigen, sollten dies gegebenenfalls vorziehen.

  1. Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020 (BGBl. I. S.1245) tritt zum 23.12.2020 in Kraft.

• Ein Maklervertrag bedarf danach zukünftig zu seiner Wirksamkeit der Textform, sodass die Aufnahme einer beweissichernden Klausel im Kaufvertrag überflüssig wird.

• Lässt sich der Makler von beiden Vertragsparteien eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Wenn der Makler für eine Vertragspartei unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Vertragspartei keinen Maklerlohn verlangen. Anders lautende Maklerverträge sind unwirksam.

• Hat demgegenüber nur eine Partei des Kaufvertrages einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Abwälzungsvereinbarung auf die andere Partei des Kaufvertrages nur wirksam, wenn die den Maklervertrag abschließende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Diese Abwälzungsvereinbarung ist nach hiesiger Auffassung beurkundungspflichtig, da sie eine Gegenleistung darstellt. Die Fälligkeit der auf den Käufer abgewälzten Maklerprovision ist als Teil der Gegenleistung an die Kaufpreisfälligkeit zu koppeln, da anderenfalls eine ungesicherte Vorleistung des Käufers gegeben wäre.

• Eine konstitutive Maklerklausel ist weiterhin zulässig, wenn rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte oder ein Mietervorkaufsrecht bestehen oder soweit die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte erkennbar ist.