Praxistipp: Welche Kleinreparaturen muß der Mieter bezahlen?

Aus dem Duschkopf tröpfelt Wasser, der Fensterhebel klemmt, … Kleine Schäden in der Mietwohnung sind alltäglich. Muss der Mieter dafür zahlen? Diese i.d.R. im Mietvertrag definierte Zahlungspflicht hat Grenzen:

Wer ist für die Reparaturen und deren Kosten zuständig? Grundsätzlich ist nach dem Gesetz der Vermieter verantwortlich. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen. Eine Ausnahme sind zunächst die sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese thematisieren wir hier nicht, sondern beschränken uns auf die so genannten Kleinreparaturen. Das sind Reparaturen kleiner Schäden an der Wohnung oder ihrer mitvermieteten Einrichtung oder Technik, für die der Mieter nichts kann. Man spricht auch von „Bagatellschäden“. Zwar muss der Vermieter sie zuerst in Ordnung bringen. Die Kosten kann er sich aber bis zu bestimmten Höchstbeträgen vom Mieter zurückholen. Die muss der Mietvertrag eindeutig regeln (so genannten „Kleinreparaturen-Klausel“). Es ist wichtig, Kleinreparaturen von den o.g. Schönheitsreparaturen zu unterscheiden. Typische Kleinreparaturen sind z.B. Defekte an den Strom-, Gas- und Wasserinstallationen, kaputte Thermostate, oder gerissene Rollladengurte. Ein wichtiges Kennzeichen von Kleinreparaturen ist auch, dass der Defekt an einem Gegenstand aufgetreten ist, auf den der Mieter direkten Zugriff hat und den er deshalb häufig anfasst (Gegenbeispiel: durchgeschmorte Leitungen in der Wand).

Der Mieter muss für die Kleinreparaturen unabhängig von eigenem Verschulden aufkommen. Das Mietrecht beschränkt seine Kostentragungspflicht auf Dinge, die er oft benutzt und berührt, damit er durch eine entsprechend sorgsame Nutzung Schäden vermeiden oder gering halten kann. Ist die Klausel weiter gefasst, ist sie unwirksam.

Welche Beträge darf der Mietvertrag nennen? Kleinreparaturen-Klauseln müssen klar erkennbar festlegen, was der Mieter maximal im Jahr für eine einzelne Kleinreparatur bezahlen muss. Die Gerichte urteilen uneinheitlich, welcher Betrag zulässig ist. Für eine einzelne Kleinreparatur wird der Höchstbetrag bei 75 bis 110 Euro angesetzt. Nun zur Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen: Diese Grenze wird oft als Prozentsatz der Jahresmiete angegeben, manchmal aber auch als fester Betrag. Nach verschiedenen Entscheidungen sind sechs, manchmal acht Prozent der Jahresnettokaltmiete noch in Ordnung.

Was passiert, wenn der Mietvertrag keine oder zu hohe Höchstgrenzen nennt? Vertragsklauseln ohne klare (und/oder mit zu hoher) Obergrenze sind unwirksam, der Mieter muss in diesen Fällen also überhaupt nicht für Kleinreparaturen aufkommen.

Welche Vertragsklauseln sind außerdem unwirksam? Eine Klausel darf auch keinen Maximalbetrag festlegen dürfen, der außer Verhältnis zur Höhe der Miete steht. Ein Maximalbetrag von 200 Euro pro Reparatur bei einer Monatsmiete von 260 Euro ist z.B. ganz klar zu viel. Dass sich Kleinreparaturen nur auf Gegenstände beziehen dürfen, auf die der Mieter ständigen Zugriff hat, wurde bereits angesprochen. Das bedeutet auch, dass größere Geräte oder Bauteile nicht als Ganzes genannt werden dürfen, wenn der Mieter nur auf ein bestimmtes Teil davon, etwa einen Hebel oder Schalter, zugreifen kann. Soll der Mieter also laut Mietvertrag generell Reparaturen am Elektroboiler, an der Heiztherme oder am Fenster bezahlen, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam Dies gilt ebenfalls für eine Kleinreparaturen-Klausel, die pauschal Schäden an Spiegeln, Fenstern und Beleuchtung dem Mieter auferlegt.
Muss der Mieter selbst den Handwerker bezahlen? Klauseln, nach denen der Mieter selbst bei Kleinreparaturen den Reparaturauftrag erteilen und/oder direkt bezahlen muss, sind unwirksam. Wenn der Rechnungsbetrag über dem zulässigen Höchstbeträgen für Kleinreparaturen liegt, ist das schon gar keine „Kleinreparatur“ mehr und der Mieter muss nichts, auch keinen Anteil, bezahlen.

Praxistipp:
In vielen Altverträgen finden sich unwirksame Klauseln zu Kleinreparaturen. Gleiches gilt im Übrigen auch für die oftmals unwirksam auf den Mieter übergewälzte Pflicht, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Es gibt tatsächlich Möglichkeiten, solche Klauseln zu heilen, unter Umständen sogar ohne Kooperation des Mieters. Die Rechtsprechung zu beiden Themen (Klein- und Schönheitsreparaturen) ist schier unüberschaubar und nicht immer einfach nachzuvollziehen. Gleichgültig, ob es um das nachträgliche Heilen von Klauseln in Bestandsverträgen geht oder darum, bei Neuabschluss von Verträgen „alles richtig zu machen“ – wir unterstützen Sie bei der Vertragsgestaltung!