Prospekthaftung eines Bauträgers auch wenn im Bauträgervertrag vereinbart wird, dass vorvertraglich übergebene Unterlagen nicht maßgebend sein sollen.

Welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann auch aus einem dem Erwerber übergebenden Prospekt hervorgehen, wenn dieser nicht zum Inhalt des Bauträgervertrages gemacht worden ist.

Im Verkaufsprospekt für eine Wohnung war diese als „2-geschossige Maissonette Wohnung im Ausbau“ beschrieben und in der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiterem Mobiliar eingezeichnet. Das Exposé war jedoch nicht Gegenstand des notariellen Vertrages, sondern in diesem war auf eine Baubeschreibung Bezug genommen worden, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der Wohnflächenberechnung des Architekten als „Abstellraum“ bezeichnet worden.

Die Bauaufsichtsbehörde hat dem Erwerber bauordnungsrechtlich die Nutzung des Spitzbodens als Wohnung untersagt. Der Klage des Erwerbers auf Schadenersatz wegen geringerem Verkehrswertes wurde stattgegeben.

Für den Leistungsumfang können beim Bauträgervertrag auch solche Unterlagen von Bedeutung sein, welche nicht unmittelbar zum Vertragsgegenstand geworden sind. Dies gilt zum Beispiel für Prospekte oder Exposés, die ggf. auch ein Makler vorgelegt hat. Ebenso können Angaben in einer Zeitungsanzeige, Internetveröffentlichung o.ä. für die Auslegung des Leistungsumfangs maßgebend sein, auch wenn sie nicht Vertragsbestandteil geworden sind. Im entschiedenen Fall ergab sich zudem die Besonderheit, dass widersprüchliche Vertrags- und Prospektunterlagen existierten. Der BGH vertrat die Auffassung, dass sich der Bauträger an den Prospektunterlagen festhalten lassen muss.

Anderes gilt nur, wenn eine eindeutige Regelung und Klarstellung in den Vertrag Aufnahme findet, dass und ggf. welche Abweichungen gegenüber vorvertraglichen Grundlagen zum Inhalt des notariellen Vertrages vorliegen. Eine allgemeine Formulierung, dass vorvertraglich übergebende Unterlagen für den Leistungsumfang nicht maßgebend sein sollen, genügen jedoch nicht. Derartige allgemeine Bestimmungen verstoßen sowohl gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 3 BGB), als auch gegen § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Fundstelle: BGH Urteil vom 25.10.2007 - VII ZR 205/06 -