Sehr umstritten: Wann verjährt der Vergütungsanspruchs des Bauträgers? Zwei Entscheidungen des LG München I und des OLG München im Vergleich

„Der Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt einheitlich in 10 Jahren“ (LG München I, Beschluss vom 2.11.16 - 5 O 1618/16)
Dagegen: „Da der Bauträgervertrag einen typengemischten Vertrag darstellt, ist bzgl. der Vergütung eine Teilung in einen kaufrechtlichen und einen werkvertraglichen Teil vorzunehmen.Der werkvertragliche Teil der Vergütung verjährt in der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB“ (OLG München, Beschluss vom 16.2.15, 9 U 3997/14).

Was war geschehen?
Die Parteien schließen in 2007 einen Bauträgervertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses. Die Abnahme erfolgt in 2008. Erst 2015 klagt der Bauträger den Restkaufpreis ein, der Käufer wendet Verjährung des Anspruchs ein. Zu Recht?

Die Entscheidung des LG München:
Das Landgericht geht von einem einheitlichen Verjährungsanspruch von 10 Jahren gem. § 196 BGB für alle Ansprüche aus dem „typengemischten“ Bauträgervertrag aus und verweist auf das Urteil des OLG Hamm vom 27.03.1990 (abgedruckt in BauR 1991, Seite 620. Eine Aufspaltung in unterschiedliche Verjährungsfristen für den werkvertraglichen und den kaufvertraglichen Teil des Bauträgervertrags verbiete sich.
Die Gegenansicht des OLG München ist in der Praxis kaum umsetzbar. Denn weil bei Bauträgerverträgen typischerweise ein Pauschalkaufpreis vereinbart wird und die Parteien nicht zwischen dem Grundstückskaufpreis und den Kosten der Werkleistungen für den Bau unterscheiden, ist eine Aufspaltung dieser Einzelleistungen und derer Verjährung mangels Anhaltspunkte, welche Höhe des Kaufpreises für welche Leistung geschuldet ist, auch nicht möglich. Weitere Nachweise bei Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, Rz. 394, Palandt/Ellenberger, BGB, § 196 Rz. 4; Werner/Pastor, Der Bauprozess, Rz. 2846 und Vogel, in: Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, Teil 4 Rz 118.

Weiteres Argument gegen die Ansicht des OLG: das durch die Bauleistung des errichtete Haus wird gem. § 94 BGB zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wird. Auch deshalb muss man von einer einheitlichen Verjährung ausgehen (vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, Rz. 234).

Da der Bauträger eine einheitliche Leistung schuldet, ist im Übrigen auch das freie Kündigungsrecht des Erwerbers bezogen auf den werkvertraglichen Teil ausgeschlossen, ohne dass es hierzu einer besonderen Vereinbarung bedarf (BGH, Urteil vom 21.11.1985, VII ZR 366/83).

Tipps für die Praxis:
Da die o.g. Frage noch nicht durch den Bundesgerichtshof geklärt ist, sollte der Bauträger organisatorische Vorkehrungen treffen, um rechtzeitig die Verjährung des Vergütungsanspruchs zu unterbrechen. Geeignetes Forum hierfür ist etwa das eventuelle Klageverfahren des Erwerbers auf Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten oder die Kosten einer Ersatzvornahme (dann: Widerklage des Bauträgers). Hilfreich ist im Zuge von Verhandlungen über eine Mangelbeseitigung auch ein pfiffiges Verhalten des Bauträgers, der dafür sorgt, dass die Parteien in diesem Zusammenhang auch über den offenen Vergütungsanspruch, die daher noch ausstehende Auflassung usw. „verhandeln“. Dann gilt § 203 BGB.