Überschreitung der Baukostenobergrenze: Wie berechnet der Bauherr den Schaden und was muß er im Rechtsstreit vortragen?

Die Kläger beauftragen einen Architekten mit Planungs- und Überwachungsleistungen für den Bau ihres Einfamilienhauses. Sie vereinbaren eine Baukostenobergrenze von 530.000 Euro. Das Gebäude ist im Jahr 2005 bezugsfertig, die Baukostenobergrenze wird jedoch um ca. 45.000 Euro überschritten. Die Kläger fordern neben einem Zinsschaden für die erforderliche Nachfinanzierung auch die Erstattung der Mehrkosten. Das Gericht erhebt Beweis, der Sachverständige stellt einen Grundstückswert von 520.000 Euro fest. Das Berufungsgericht verurteilt den Architekten zu Schadensersatz für die (Nach-) Finanzierungskosten und die Mehrkosten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil hinsichtlich der Mehrkosten auf und verweist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Denn den Klägern sei insoweit kein Schaden entstanden; schließlich gehe mit den Mehrkosten gleichzeitig eine Wertsteigerung des Hauses einher! Um einen Schaden festzustellen, sei nach der Beweisaufnahme die Vermögenslage der Kläger einmal mit und einmal ohne die behauptete Pflichtverletzung des Architekten zu vergleichen. Ferner bedürfe es der Feststellung, ob und wenn ja welche Einzelgewerke die Kläger kostengünstiger, also etwa „weniger aufwändig“ beauftragt hätten und welchen sie ganz gestrichen hätten. Auf dieser Grundlage müsse der Sachverständige sodann den Grundstückswert ermitteln. Der Architekt müsse dazu vortragen, ob und inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder unmöglich gewesen seien; demgegenüber müssten die Kläger darlegen, welche Gewerke sie kostengünstiger gestaltet oder ganz gestrichen hätten, vgl. BGH, Urteil vom 21.05.2015, VII ZR 190/14.

Welche Konsequenzen hat dieses Urteil für die Praxis?

Ansprüche aus Baukostenüberschreitungen sind und bleiben schwer darzulegen! Maßstab für die Schadensberechnung ist nicht einfach nicht der Wert des Grundstücks mit und ohne Bebauung. Einzig richtiger Ansatz ist nach Ansicht des BGH, den tatsächlichen Wert mit dem hypothetischen Wert (das heißt wenn man die Pflichtverletzung des Architekten wegdenkt) zu vergleichen. Schließlich darf die von keiner Partei zu beeinflussende Entwicklung von Immobilienpreisen zwischen dem Schadenseintritt (Zahlung der Mehrkosten) und der letzten mündlichen Verhandlung, also ein zufälliger Faktor, keinen Einfluss auf die Schadenshöhe haben. Der klagende Bauherr ist verpflichtet, konkret darzulegen und zu beweisen, was er bei richtiger Beratung seines Architekten getan hätte. Das es hierbei vielfältige Handlungsvarianten gibt, kann das Gericht auch nicht einfach eine Vermutung so genannten „beratungskonformen Verhaltens“ zu Gunsten des Bauherrn und Klägers zugrunde legen, vgl. hierzu auch BGH, abgedruckt in IBR 1997, Seite 375.
Wir beraten Bauherren zum richtigen Vorgehen gegenüber dem Architekten und dessen Haftpflichtversicherung, wenn der Architekt eine wirksame Baukostenvereinbarung verletzt- und Architekten, wenn er- oft genug unberechtigt erhobene- Ansprüche des Bauherren abwehren muss.