Wichtige Entscheidung insbesondere für Bauträger und Bauunternehmer:

In einer aktuellen Entscheidung vom 04.06.2009 – AZ VII ZR 54/07 - hat der Bundesgerichtshof (BGH) geurteilt, dass die DIN – Norm 4109 keinen üblichen Qualitätsstandard beim Wohnungsschallschutz darstellt. Laut BGH sind nämlich die Werte der DIN 4109 Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.

Der amtliche Leitsatz des Urteils vom 04.06.2009 lautet:
„Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf „Schalldämmung nach DIN 4109“ genügt hierfür nicht.“

Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, darf der Erwerber über den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine entsprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf (vgl. BGHZ 139, 244 = NJW 1998, 3707).

Der Schallschutz in Gebäuden spielt bei der Abwehr von Lärmbeeinträchtigungen und der Durchsetzung von Mängelrechten eine erhebliche Rolle. Die Beseitigung von Schallschutzmängeln erfordert regelmäßig einen nicht zu unterschätzenden finanziellen Aufwand. Für die Praxis bedeutsam ist insbesondere die Vorgabe des BGH, dass der Bauträger/Unternehmer, von dem nach den anerkannte Regel der Baukunst geschuldeten Schallschutz nicht deshalb (nach unten) abweichen darf, dass er im Bau (-- träger) Vertrag ausdrücklich auf eine „Schalldämmung nach DIN 4109“ Bezug nimmt.

Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrags über den Erwerb einer Wohnung oder eines Gebäudes vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Vorzunehmen ist eine Gesamtabwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen sind (BGHZ 172, 346)

Die vorstehenden Erwägungen gelten nicht nur, wenn die Parteien keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen haben, sondern grundsätzlich auch dann, wenn sie hinsichtlich der Schalldämmung auf die DIN 4109 Bezug nehmen, wie das in dem vom BGH entschiedenen Fall bezüglich der Trittschalldämmung geschehen ist. Der Erwerber kann ungeachtet der sonstigen Vereinbarungen grundsätzlich erwarten, dass der Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung den Schallschutz nach den zur Zeit der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik herstellt (BGHZ 139, 16 [18] = NJW 1998, 2814).

Maßgeblich ist daher, ob die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen sollte. Einen „herausgehobenen, exklusiven Eindruck“ muss eine Wohnung nicht vermitteln, um als den üblichen Ansprüchen genügende Komfortwohnung einen Schallschutz über den Mindestanforderungen der DIN 4109 erwarten zu lassen.

In der Praxis bedeutet dies:

Auch wenn das gesetzliche Werkvertragsrecht nicht ausdrücklich eine Bauausführung nach den anerkannten Regeln der Technik verlangt, ist die Leistung nur mangelfrei, wenn just diese Regeln eingehalten werden. Im Bauträgervertrag sind die anerkannten Regeln der Technik entweder auf Grund einer entsprechenden Vereinbarung oder auf Grund der gesetzlichen Definition des Sachmangels in § 633 II 2 Nr. 2 BGB (gewöhnliche Verwendungseignung) zu beachten. In vielen Bauträgerverträgen wird ausdrücklich bestimmt, dass der Bauträger das Bauwerk unter Beachtung der anerkannten Regeln der Technik oder - was dem gleichkommt - der „Regeln der Baukunst“ herzustellen hat. Ungeachtet dessen geht der BGH ansonsten davon aus, dass die Geltung der anerkannten Regeln der Technik stillschweigend vereinbart ist (so Burchhard v. Behr, Pause, Vogel: Schallschutz in Wohngebäuden, abgedruckt in NJW 2009, Seiten 1385 ff).

Eine Bauausführung nach den anerkannten Regeln der Technik stellt im Übrigen eine Beschaffenheit dar, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten darf (§ 633 II 2 Nr. 2 BGB).
In ständiger Rechtsprechung betont der BGH, dass es für die Beurteilung des geschuldeten Schallschutzes maßgeblich auf die Auslegung des Vertrags ankommt. Vorrangig sind die ausdrücklichen Festlegungen des Vertrags bzw. der Baubeschreibung in Betracht zu ziehen. Enthält der Vertrag allg
emeine Aussagen zum Schallschutz, stellt sich die Frage, welche schallschutztechnischen Anforderungen den vertraglichen Angaben zuzuordnen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH enthält die Ankündigung, „die in den Verordnungen festgelegten Mindestwerte werden überschritten“, eine über den Mindestschallschutz der DIN 4109 hinausgehende vertragliche Anforderung. Maßgeblich ist der übliche Qualitäts- und Komfortstandard, für die die SSt (Schallschutzstufe) II oder III der VDI 4100 oder das Beiblatt 2 der DIN 4109 Anhaltspunkte geben. Der im Bauträgervertrag bzw. in der Baubeschreibung versprochene „hochwertige Schalldämmwert“ deutet folglich auf einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard hin und ist deshalb gleichbedeutend mit einem erhöhten Schallschutz gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109. Vertragliche Angaben wie „sehr guter“ oder „guter Schallschutz“ verweisen unmittelbar auf das Beiblatt 2 der DIN 4109 bzw. auf die SSt II oder III der VDI 4100 (so Burchhard v. Behr, Pause, Vogel a.a.O.)

Soweit der Vertrag keine oder keine eindeutigen Vorgaben für den Schallschutz enthält, kann im Wege der Vertragsauslegung aus der übrigen Beschreibung des Objekts auf den geschuldeten Schallschutz geschlossen werden, denn dieser hat sich an dem übrigen Qualitäts- und Komfortstandard zu orientieren. Am ehesten lassen sich aus Angaben, die einen Bezug zum Schallschutz aufweisen, Rückschlüsse auf den geschuldeten Schallschutz ziehen. Werden Schallschutzmaßnahmen besonders hervorgehoben, weist dies auf die Vereinbarung des erhöhten, mindestens des üblichen Schallschutzes hin. Auch allgemeine Hinweise auf die Qualität der Wohnung bzw. des Hauses erlauben derartige Rückschlüsse. Das Versprechen, eine „exklusive Wohnungseigentumsanlage“ zu errichten, die „Maßstäbe für Traumwohnungen“ setzt, führt zu einem Trittschalldämm-Maß gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109 bzw. zur Schallschutzklasse II des - zurückgezogenen - Entwurfs der DIN 4109-10 (2000). Gleiches gilt für die Bezeichnung „exklusive Luxuseigentumswohnung“. Qualitätsbestimmende Merkmale können dabei nicht nur dem Vertrag selbst, sondern auch den erläuternden Erklärungen der Parteien und dem Umfeld des Bauwerks sowie seinem qualitativen Zuschnitt und dem architektonischen Anspruch entnommen werden. Dabei ist zu beachten, dass der erhöhte Schallschutz des Beiblatts 2 der DIN 4109 nicht mehr allein den Wohnungen bzw. Häusern vorbehalten ist, für die eine gehobene Qualität vereinbart wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH ist auch bei einem Objekt mit nur üblichem Standard ein erhöhter Schallschutz geschuldet, denn dieser ist heute üblich.
Auch bei Altbaumodernisierungen bzw. -sanierungen beurteilen sich die Anforderungen an den Schallschutz nach den vertraglichen Vereinbarungen. In Ermangelung ausdrücklicher Vereinbarungen über bestimmte Anforderungen wird auf allgemeine Hinweise im Vertrag bz-w. in der Baubeschreibung zum Schallschutz und ergänzend darauf abzustellen sein, welcher Schallschutz bei vergleichbaren Objekten üblicherweise zu erwarten ist. Sofern die Altbausanierung nach den vertraglichen Vorgaben insgesamt einem Neubau gleichkommt, muss das gesamte Bauwerk mangelfrei sein, also beim Schallschutz den heute üblichen Anforderungen an einen Neubau entsprechen. Im Grundsatz gilt auch hier - unter den entsprechenden Voraussetzungen - als übliche Schallschutzanforderung der erhöhte Schallschutz gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109 bzw. SSt II der VDI 4100. Wenn diese Anforderungen etwa aus Gründen der Statik oder des Denkmalschutzes selbst bei einer vollständigen Entkernung nicht erreicht werden können, bedarf eine damit begründete Abweichung im Grundsatz einer ausdrücklichen Vereinbarung (so Burchhard v. Behr, Pause, Vogel a.a.O.)

Praxishinweis:
Sowohl bei der Vertragsgestaltung aber insbesondere auch bei der Formulierung der Baubeschreibung und bei der Prospektgestaltung sollten die vorstehenden Ausführungen berücksichtigt werden. Wenn bei der konkreten Baumaßnahme von dem üblichen Standard, den der Käufer/Besteller nach dem Stand der Technik erwarten darf, abgewichen werden soll, ist er hierauf im Vertrag deutlich hinzuweisen und über die Folgen der Abweichung für die Wohnqualität aufzuklären. Ansonsten kann es zu berechtigten Mängelrügen des Käufers /Bestellers kommen, die aufwendige und für den Bauträger/Werkunternehmer u.U. wirtschaftlich ruinöse Nachbesserungsverpflichtungen zur Folge haben.