Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen

Die Fraktion von SPD und Bündnis 90/Die Grünen haben die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 % auf 6,5 % mit Wirkung zum 01.01.2015 beschlossen.
Der entsprechende Gesetzentwurf wird in Kürze in den Landtag eingebracht werden.
Es ist davon auszugehen, dass die Grunderwerbsteuererhöhung, wie auch bei der letzten Grunderwerbsteuererhöhung zum 01.10.2011, für sämtliche Erwerbsvorgänge gelten wird, die am 01.01.2015 oder danach verwirklicht werden. Abzustellen ist auf die „Verwirklichung des Erwerbsvorgangs“, mithin auf den Zeitpunkt, zu welchem die Vertragsparteien an den Grundstückskaufvertrag gebunden sind, und zwar unabhängig davon, ob dieser Rechtsvor-gang bereits die Entstehung der Steuer auslöst oder nicht.
Die „Verwirklichung eines Erwerbsvorgangs“ setzt stets rechtsgeschäftlich wirksame Wil-lenserklärungen der Vertragsschließenden voraus, durch die eine Bindung der Vertragsparteien an das Rechtsgeschäft eingetreten ist.
Sind die Vertragsparteien nicht anwesend, jedoch wirksam durch Vollmacht vertreten, ist der Erwerbsvorgang ebenfalls bereits mit Unterzeichnung des Vertrages verwirklicht. Hierbei wird nicht auf die Durchführbarkeit des Kaufvertrages abgestellt, so dass eine notariell beurkundete Vollmacht für die „Verwirklichung des Erwerbsvorgangs“ nicht vorliegen muss, sondern eine mündlich erteilte Vollmacht genügt. Für die spätere Durchführbarkeit des Kaufvertrages im Grundbuch ist natürlich weiterhin eine notarielle Vollmachtsbestätigung erforderlich.
Problematisch sind Verträge, die unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden. Auch das bedingte oder genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäft ist nämlich bereits vollendet und vollgültig. Seine Rechtswirkungen befinden sich jedoch in der Schwebe bis zum Eintritt der Bedingung oder der Erteilung der Genehmigung. Wesentlich ist, dass sich die Vertragsparteien nicht mehr einseitig lösen können. Dies ist bei einer Potestativbedingung, mithin bei einer Bedingung, bei der der Eintritt oder Nichteintritt des Ereignisses alleine vom Willen einer der Vertragsparteien abhängt, nicht der Fall. Bei einer derartigen Potestativbedingung verwirklicht sich der Erwerbsvorgang erst bei Eintritt der Bedingung. Hängt der Eintritt der Bedingung nicht von einer der Vertragsparteien ab, ist der Erwerbsvorgang bereits verwirklicht mit Abschluss des Vertrages. Hierunter kann je nach Einzelfall auch die Abhängigkeit des Vertrages von einer Baugenehmigung für auf dem Grundstück zu errichtende Bauvorhaben, oder das Aufstellen eines Bebauungsplans etc. fallen.
Vergleichbares gilt für genehmigungsbedürftige Geschäfte. Der Abschluss des Vertrages führt regelmäßig zu einer gegenseitigen Bindung der Vertragsparteien, die sich nicht ohne Weiteres mehr vom Vertrag lösen können, sofern nicht die Genehmigung erforderlich ist, um die Willenserklärung eines Vertragsteils überhaupt erst zustande zu bringen. Fehlt mithin zum 01.01.2015 die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde oder die Zustimmungs-erklärung/Genehmigung eines WEG-Verwalters, führt dies nicht zur Erhöhung der Grunder-werbsteuer. Anderes gilt, wenn beispielsweise noch die Genehmigung des Nachlassgerichts, eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung, die Einwilligung eines gesetzlichen Vertre¬ters eines Minderjährigen oder die Genehmigung eines Handelnden ohne Vertretungsvollmacht erforderlich ist.

Im diesem Fall ist abzustellen, wann die Genehmigung wirksam wird, mithin wann die Parteien an den Vertragsabschluss gebunden sind und die Vertragsbeziehung nicht mehr einseitig gelöst werden kann. In diesen Fällen ist ein Erwerbsvorgang erst dann verwirklicht, wenn die Genehmigung dem Vertragspartner auch mitgeteilt ist, mithin diesem zugegangen ist.
Tritt bei Umwandlungen von Gesellschaften kraft Gesetzes auch ein Eigentumsübergang am Grundstück ein, liegt ein Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes vor. Dieser wird erst mit der Eintragung der Umwandlung in das Handelsregister verwirklicht.
Bereits abgeschlossene und bis zum 31.12.2014 abzuschließende Verträge sollten auf die neue Gesetzeslage überprüft und - soweit möglich - abgeändert werden.