Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Angaben in der Betriebskostenabrechnung

Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem die Klägerin Eigentümerin und Vermieterin in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage in Bochum ist. Die Beklagten haben in einem zu diesem Komplex gehörenden Gebäude eine Wohnung gemietet.

Die Vermieterin rechnet die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr bestand die Besonderheit, dass die gesamte Wohnanlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den jeweiligen Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Es erschien nämlich nur der von der Klägerin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Nachdem die Klägerin aufgrund einer Nebenkostenabrechnung Nachzahlungen verlangt hatte, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, im Rahmen der daraufhin durchgeführten Berufung hat auch das Landgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Die Revision hat Erfolg, da der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht weiter festhält.

Dieser hatte nämlich zuvor entschieden, dass die Angabe lediglich bereinigter Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Nunmehr entscheidet der BGH dahingehend, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderung einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gewahrt wird, ausreicht, wenn als Gesamtkosten bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Die bisherige Rechtsprechung füge sich indes nicht mehr in die vom BGH inzwischen weiterentwickelten rechtlichen Maßstäbe zur Bestimmung der Mindestanforderungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ein, die der Vermieter innerhalb der Jahresfrist erfüllen muss, um nicht mit einer etwaigen Nachforderung ausgeschlossen zu sein.

Zwischenzeitlich hat der BGH nämlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Bei der Frage der Mindestanforderung gehe es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen vom Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt.

Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnden Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Einzelheiten versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist nämlich auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum, dass die entstandenen Kosten auf übersichtliche Weise – also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten – zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise – mit welchem Umlageschlüssel – der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu überprüfen. Daher reiche es, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt sind, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht alleine anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege; entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten; BGH: Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -.