Rechtsfolgen der Intransparenz von Wertsicherungsklauseln im Gewerbemietvertrag
Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.03.2026, G.-Nr. XII ZR 51/25
Was war passiert?
Ein Gewerberaummietvertrag, ab dem 1.9.2019 für die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen, enthält eine rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) einzustufende Klausel zur Wertsicherung der Miete folgenden Wortlauts:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland - VPI gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100% = 1.748 Euro."
Der Mieter hält die vom Vermieter gestellte Klausel für unwirksam. Er klagt auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten, auf der Klausel gründenden Mieterhöhungen. Alle Instanzen des Rechtstreits stellen Verstöße gegen die Regelungen des AGB-Rechts in §§ 305 ff. BGB fest, weil erstens als Ausgangswert ein vor Mietbeginn liegender Indexstand von Mai 2017 vereinbart wurde mit der Folge, dass zu Lasten des Mieters die Indexerhöhung zwischen Mai 2017 und Mietbeginn ohne Gegenleistung wirkte. Zweitens widersprechen sich die Sätze der Klausel bezüglich des Zeitpunkts der Mietänderung (Satz 1 letzter Halbsatz einerseits, Satz 2 andererseits: „automatisch“ oder „nach schriftlicher Aufforderung“?).
Wie entscheidet der Bundesgerichtshof (BGH)?
Der BGH bestätigt: der Vermieter muss die aufgrund unwirksamer Klausel ohne Rechtsgrund geleisteten Erhöhungsbeträge zurückerstatten. Die Erhöhungsklausel benachteiligt den Mieter durch Einbezug einer Indexveränderung vor Mietbeginn unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verstößt darüber hinaus gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was ist an dieser Entscheidung bemerkenswert? Indexklauseln unterliegen den Anforderungen des Preisklauselgesetzes (PrKG), u.a. dessen § 8, das bei vermuteter Unwirksamkeit dem benachteiligten Vertragspartner lediglich ermöglicht, eine Klage auf Unwirksamkeit der Klausel einzureichen. Bei Erfolg der Klage bleibt die Klausel bis zur rechtskräftigen Entscheidung wirksam. Daneben unterliegt die Klausel allerdings auch der AGB-Kontrolle. § 8 PrKG ist nach der Gesetzeshistorie und dem Zweck der Vorschrift keine Spezialregelung, welche die Anwendung des AGB-Rechts der §§ 305 ff. BGB verdrängt. Das macht den Unterschied zu Gunsten des Mieters aus: die Klausel ist nach Feststellung der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit nicht erst nach Rechtskraft der Klage unwirksam, sondern von Anfang an! Damit hat der Mieter von Anfang an Erhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund gezahlt, die er nun mit Erfolg zurückverlangen kann.
Praxistipp:
Die o.g. Klauselgestaltung ist ein Sonderfall, der nicht verallgemeinerungsfähig ist. Dennoch kann es lohnen, in Bestandsverträgen nach vergleichbaren inhaltlichen Defiziten von Wertsicherungsklauseln zu forschen und durch Verbesserungen zu heilen- sofern der Vertragspartner dies mitmacht. Ein guter Anlass hierfür sind beispielsweise Vertragsverhandlungen anlässlich von Änderungen des Mietgegenstands, von Laufzeitverlängerungen und dergleichen. Denn die wirksame Wertsicherung ist nicht nur für die Rendite des Vermieters wichtig. Sie ist auch bei Verkauf der Immobilie im Rahmen der Due Dilligence des Erwerbers im Fokus. Eine rechtlich unsichere Wertsicherungsklausel bedeutet in der Regel einen Preisabschlag!
